Thailand · Immobilien für Ausländer
Ein Haus mit Grundstück können Sie als Deutscher in Thailand in aller Regel nicht kaufen, denn Land dürfen Ausländer grundsätzlich nicht erwerben. Erlaubt sind das Eigentum an einer Wohnung in einem eingetragenen Condominium, solange Ausländer zusammen höchstens 49 Prozent der Wohnfläche des Gebäudes besitzen und der Kaufpreis aus dem Ausland kommt, sowie ein beim Landamt eingetragener Pachtvertrag über höchstens 30 Jahre.
Sie denken über ein Zuhause in Thailand nach? Vier kurze Fragen, dann erfahren Sie ehrlich, was Ihr Budget erreicht und ob Ihr Zeitplan passt.
Passt es? →| Form | Rechtsgrundlage | Was Sie erhalten | Grenzen |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung im Condominium | Condominium Act, §§ 19 bis 19 quater | Eigentum an der Wohnung und Anteil am Gemeinschaftseigentum | Ausländerquote 49 % der Wohnfläche; Geld aus dem Ausland |
| Pacht von Grundstück oder Haus | Zivil- und Handelsgesetzbuch, §§ 538 und 540 | Nutzungsrecht für die vereinbarte Zeit | höchstens 30 Jahre; über drei Jahre nur mit Eintragung voll durchsetzbar |
| Land für ein Wohnhaus gegen Investition | Land Code, § 96 bis | bis zu einem Rai Land | mindestens 40 Mio. Baht Investition und Genehmigung des Ministers |
| Land über eine Firma oder Strohleute | Land Code, §§ 96, 97, 113 | kein rechtmäßiges Eigentum | strafbar; das Land kann zwangsweise verkauft werden |
Condominium Act und Land Code nach dem thailändischen Gesetzestext, den das Landamt (Department of Lands) veröffentlicht; das Zivil- und Handelsgesetzbuch nach einer nicht amtlichen englischen Übersetzung.
Nach § 19 des Condominium Act dürfen unter anderem Ausländer Eigentum an einer Wohnung erwerben, die Devisen nach Thailand bringen oder das Geld von einem Baht-Konto eines Gebietsfremden oder einem Fremdwährungskonto abheben. In jedem Gebäude dürfen Ausländer zusammen aber höchstens 49 Prozent der gesamten Wohnungsfläche halten, gemessen bei der Eintragung des Condominiums (§ 19 bis).
Beim Eigentumsübergang meldet der Verkäufer dem Landamt, wie viel Fläche bereits Ausländern gehört, und Sie weisen nach, dass mindestens der Kaufpreis in Devisen ins Land gekommen ist (§ 19 ter). Nur wenn die Unterlagen stimmen und die Quote nicht überschritten wird, trägt das Amt Sie ein (§ 19 quater). Erben Sie später eine Wohnung über die Quote hinaus, müssen Sie diese binnen eines Jahres verkaufen (§ 19 quinquies).
Mit der Wohnung erwerben Sie nach dem Gesetz zugleich Miteigentum am Gemeinschaftseigentum, zu dem auch das Grundstück gehört, auf dem das Gebäude steht (§§ 4, 13, 15). Das Auswärtige Amt schreibt dagegen, beim Erwerb von „Condos“ werde in der Regel kein Miteigentum am Grundstück begründet. Lassen Sie sich von einem thailändischen Anwalt zeigen, was für Ihr Gebäude tatsächlich eingetragen ist.
Devisen dürfen ohne Obergrenze nach Thailand überwiesen werden (Bank of Thailand). Wer Fremdwährung bei einer thailändischen Bank verkauft oder einzahlt, macht Angaben zu seiner Person und zum Zweck der Zahlung; die Bank stellt darüber einen Beleg mit Betrag, Datum und Zweck aus (Bank of Thailand, Notice on Currency Exchange, Klausel 44).
Ein solcher Bankbeleg ist der naheliegende Nachweis für das Landamt nach § 19 ter; welche Unterlagen Ihr Landamt genau verlangt, klären Sie vorab mit Bank und Anwalt. Überweisen Sie in Ihrem eigenen Namen, mindestens den vollen Kaufpreis, geben Sie als Zweck den Kauf einer Eigentumswohnung an und bewahren Sie alle Bankbelege auf.
Land können Ausländer nur auf Grundlage eines Staatsvertrags und mit Genehmigung des Ministers erwerben (Land Code, § 86); das Auswärtige Amt fasst zusammen, dass der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer grundsätzlich nicht möglich ist. Eine Ausnahme für ein Wohnhaus regelt § 96 bis: Sie verlangt eine Investition von mindestens 40 Millionen Baht, die mindestens drei Jahre bestehen muss, erlaubt höchstens ein Rai Land in Bangkok, Pattaya, Gemeindegebieten oder ausgewiesenen Wohnzonen und braucht die Genehmigung des Ministers. Daneben führt das Landamt Sonderfälle wie den Erwerb durch gesetzliche Erbfolge (§ 93).
Für ein Haus mit Grundstück bleibt damit vor allem die Pacht. Ein Pachtvertrag über ein Grundstück oder Haus darf höchstens 30 Jahre laufen; er kann verlängert werden, jeweils für höchstens 30 Jahre ab der Verlängerung (§ 540 Zivil- und Handelsgesetzbuch). Läuft er länger als drei Jahre, ist er über diese drei Jahre hinaus nur durchsetzbar, wenn er schriftlich geschlossen und beim Landamt eingetragen ist (§ 538).
Eine im Vertrag versprochene Verlängerung ist noch nicht eingetragen. Ob und wie Sie ein Haus, das Sie auf gepachtetem Land bauen oder übernehmen, als eigenes Gebäude absichern können, sollte ein unabhängiger thailändischer Anwalt prüfen, bevor Geld fließt.
Wer Land über eine thailändische Firma oder über thailändische Mittelsleute halten lässt, umgeht das Verbot nur scheinbar. Eine Firma, deren Kapital zu mehr als 49 Prozent Ausländern gehört oder deren Gesellschafter mehrheitlich Ausländer sind, gilt beim Landerwerb selbst als Ausländer (Land Code, § 97).
Wer Land als Vertreter eines Ausländers oder einer solchen Firma erwirbt, macht sich strafbar: Es drohen bis zu zwei Jahre Haft, eine Geldstrafe bis 20.000 Baht oder beides (§ 113). Dieselbe Strafe gilt für Ausländer, die gegen § 86 verstoßen (§ 111). Hält jemand Land als Eigentümer für einen Ausländer, kann der Generaldirektor des Landamts es verkaufen lassen (§§ 94, 96).
Auch das Gesetz über ausländische Geschäftstätigkeit (Foreign Business Act) behandelt eine Firma als ausländisch, wenn die Hälfte ihres Kapitals oder mehr Ausländern gehört, und behält den Handel mit Land Thailändern vor (Board of Investment). Sagen Sie deshalb klar nein zu jeder Lösung, die auf Strohleuten beruht, auch wenn Verkäufer oder Vermittler sie als üblich darstellen.
Beim Eigentumsübergang erhebt das Landamt Gebühren und Steuern, die sich nach dem amtlichen Schätzwert oder dem Kaufpreis richten (Department of Lands, Seite vom 3. November 2025):
| Posten | Satz | Bemessung und Bedingung |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr | 2 % | amtlicher Schätzwert |
| Specific Business Tax | 3,3 % | höherer Wert aus Schätzwert und Preis; bei Verkauf binnen fünf Jahren nach dem Erwerb, mit Ausnahmen |
| Stempelsteuer | 0,5 % (1 Baht je 200 Baht) | entfällt, wenn Specific Business Tax gezahlt wird |
| Einbehalt Einkommensteuer, private Verkäufer | gestaffelt | nach Schätzwert und Haltedauer |
| Einbehalt Einkommensteuer, Firmen als Verkäufer | 1 % | höherer Wert aus Preis und Schätzwert |
Wer welchen Posten trägt, regelt der Kaufvertrag. Von der Specific Business Tax ausgenommen sind laut Landamt unter anderem Erbschaften und Verkäufe, bei denen der Verkäufer mindestens ein Jahr mit der Immobilie im Hausregister eingetragen war. Das Kabinett kann die Gebühren zeitweise auf 0,01 Prozent senken; ob eine solche Ermäßigung gilt und für wen, erfahren Sie beim Landamt.
Seit dem 15. September 2026 dürfen Deutsche ohne Visum nur noch bis zu 30 Tage als Touristen in Thailand bleiben, mit einer einmaligen Verlängerung um bis zu 30 Tage bei der Einwanderungsbehörde (Auswärtiges Amt; Königlich Thailändische Botschaft Berlin). Vor der Ankunft ist online die digitale Einreisekarte TDAC auszufüllen. Keines der folgenden Visa wird für den Kauf einer Wohnung allein erteilt:
| Visum | Dauer | Finanzielle Voraussetzung | Krankenversicherung |
|---|---|---|---|
| Non-Immigrant O (Ruhestand), ab 50 Jahren mit staatlicher Rente | bis 90 Tage | Monatseinkommen ab 65.000 Baht oder Guthaben ab 800.000 Baht | in der Liste der Botschaft nicht genannt |
| Non-Immigrant O-A (Long Stay), ab 50 Jahren | 1 Jahr, mehrfache Einreise | Monatseinkommen ab 65.000 Baht oder Guthaben ab 800.000 Baht | mindestens 100.000 US-Dollar oder 3 Mio. Baht |
| Non-Immigrant O-X, über 50 Jahre | 10 Jahre | Festgeld ab 3 Mio. Baht oder ab 1,8 Mio. Baht plus 1,2 Mio. Baht Jahreseinkommen, bei einer Bank in Thailand | thailändischer Versicherer: ambulant ab 40.000, stationär ab 400.000 Baht |
| Long-Term Resident (Wealthy Pensioner), ab 50 und im Ruhestand | 10 Jahre (5 plus 5) | Rente oder feste Einkünfte ab 80.000 US-Dollar im Jahr, oder ab 40.000 Dollar plus 250.000 Dollar Anlage in Thailand | ab 50.000 US-Dollar, alternativ Sozialversicherung oder 100.000 Dollar Guthaben |
Quellen: Visaarten der Königlich Thailändischen Botschaft Berlin (Stand 1. September 2026); Board of Investment, Bekanntmachung Nr. Por. 3/2568 vom 4. Februar 2025 (nicht amtliche Übersetzung). Für das O-A verlangt die Botschaft zusätzlich ein ärztliches Attest und ein Führungszeugnis.
Für das LTR-Visum zahlen Sie nach der Genehmigung 50.000 Baht (Board of Investment). Wer zwischen 40.000 und 80.000 Dollar Renteneinkommen hat, kann die geforderte Anlage von 250.000 Dollar mit Staatsanleihen, einer Firmenbeteiligung oder einer Immobilie belegen, die schon vor dem Antrag auf den eigenen Namen laufen muss. Mit dem O-A melden Sie sich nach den ersten 90 Tagen und danach alle 90 Tage bei der Einwanderungsbehörde, und jede Arbeit ist verboten (Außenministerium).
Rechtlich gibt es zwischen den Regionen keinen Unterschied: Überall gelten die Quote, das Landverbot und dieselben Gebühren. Sie unterscheiden sich in Lage und Anreise:
| Ort | Lage | Anreise |
|---|---|---|
| Phuket | Insel an der Andamanensee im Süden | eigener Flughafen auf der Insel |
| Hua Hin | Stadt am Golf von Thailand, Provinz Prachuap Khiri Khan | rund 220 Straßenkilometer ab Flughafen Bangkok-Suvarnabhumi |
| Pattaya | Stadt mit eigener Verwaltung (Pattaya City) an der Ostküste des Golfs, Provinz Chonburi | rund 117 Straßenkilometer ab Bangkok-Suvarnabhumi |
| Chiang Mai | Stadt im Bergland des Nordens, ohne Meer | eigener Flughafen |
Straßenkilometer berechnet am 2. November 2026 mit dem Routenplaner OSRM auf Basis von OpenStreetMap, bis zur Stadtmitte, gerundet.
Für Klima, Preisniveau und Infrastruktur der vier Orte haben wir keine amtliche Vergleichsstatistik gefunden. Prüfen Sie deshalb vor Ort, wie weit Krankenhaus, Einkauf und Flughafen entfernt sind, und lassen Sie sich die Quote des konkreten Gebäudes vom Landamt bestätigen.
Verlegen Sie Ihren Wohnsitz nach Thailand, endet in der Regel Ihre gesetzliche Krankenversicherung, auch als Rentner: Thailand ist weder EU-Staat noch einer der Staaten, mit denen Deutschland Regelungen zum Wohnortwechsel vereinbart hat (DVKA; Verbraucherzentrale NRW). Sie brauchen dann eine private internationale Krankenversicherung, die Sie frühzeitig klären sollten.
Die Deutsche Rentenversicherung zahlt die Rente auch in Staaten außerhalb der EU; ohne Sozialversicherungsabkommen kann es aber zu Einschränkungen kommen, fragen Sie daher vor dem Umzug, was für Thailand gilt. Abmeldung und Grundregeln der deutschen Steuerpflicht nach dem Wegzug erklärt Auswandern nach Spanien; das Doppelbesteuerungsabkommen mit Thailand ist allerdings ein anderes als das mit Spanien.
Maßgeblich ist hier die Rechtslage vom 2. November 2026; für Ihren Einzelfall brauchen Sie eigene Beratung. Lassen Sie jeden Vertrag vor der Unterschrift von einem unabhängigen thailändischen Anwalt prüfen, der weder für den Verkäufer noch für einen Vermittler arbeitet, und klären Sie die steuerlichen Folgen mit einem deutschen Steuerberater.
Wer ein Haus mit eigenem Grundstück sucht, findet die Regeln für Spanien unter Haus kaufen in Spanien und einen Küstenvergleich unter Immobilien an der Costa del Sol; wer nur die kalten Monate im Süden verbringen will, liest Überwintern in Spanien. Alle deutschsprachigen Seiten finden Sie in der Übersicht.
Ein Zuhause in Thailand abwägen?
Wir sprechen mit jedem Käufer, bevor wir jemanden vorstellen: eine Viertelstunde zu Budget und Zeitplan und eine klare Antwort, ob es passt.
Sprechen Sie mit uns über Thailand →Ein Haus mit Grundstück in der Regel nicht, denn Land dürfen Ausländer nur in Ausnahmefällen erwerben, etwa gegen eine Investition von mindestens 40 Millionen Baht und mit Genehmigung des Ministers. Möglich sind eine Eigentumswohnung im Condominium innerhalb der 49-Prozent-Quote und die eingetragene Pacht eines Grundstücks oder Hauses für höchstens 30 Jahre, die verlängert werden kann.
Höchstens 49 Prozent der gesamten Wohnungsfläche eines Condominiums, gemessen bei dessen Eintragung (Condominium Act, § 19 bis). Beim Kauf meldet der Verkäufer dem Landamt den bestehenden Ausländeranteil, und Sie weisen nach, dass mindestens der Kaufpreis in Devisen nach Thailand überwiesen wurde. Ist die Quote erreicht, trägt das Landamt keinen weiteren Ausländer ein.
Höchstens 30 Jahre am Stück. Der Vertrag kann verlängert werden, jeweils für höchstens 30 Jahre ab der Verlängerung (§ 540 Zivil- und Handelsgesetzbuch). Eine Pacht über mehr als drei Jahre muss schriftlich geschlossen und beim Landamt eingetragen werden, sonst ist sie nur für drei Jahre durchsetzbar (§ 538). Lassen Sie prüfen, wie eine versprochene Verlängerung abgesichert ist.
Nicht, wenn die Firma nur vorgeschoben ist. Eine Firma mit mehr als 49 Prozent ausländischem Kapital oder mehrheitlich ausländischen Gesellschaftern gilt beim Landerwerb als Ausländer, und wer Land als Vertreter eines Ausländers erwirbt, riskiert bis zu zwei Jahre Haft, 20.000 Baht Geldstrafe oder beides. Das Landamt kann solches Land zwangsweise verkaufen lassen. Nutzen Sie solche Konstruktionen nicht.
Das Landamt erhebt 2 Prozent Übertragungsgebühr auf den amtlichen Schätzwert. Bei einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb kommen 3,3 Prozent Specific Business Tax hinzu, sonst 0,5 Prozent Stempelsteuer. Außerdem wird Einkommensteuer des Verkäufers einbehalten, bei Firmen 1 Prozent. Wer welchen Posten zahlt, regelt der Kaufvertrag.
Ohne Visum dürfen Deutsche seit dem 15. September 2026 nur 30 Tage bleiben. Für ein Jahr gibt es ab 50 Jahren das Non-Immigrant-Visum O-A, mit 65.000 Baht Monatseinkommen oder 800.000 Baht Guthaben und einer Krankenversicherung über mindestens 100.000 US-Dollar. Daneben stehen das zehnjährige O-X und das LTR-Visum für Ruheständler mit hohem Einkommen.
Auch verfügbar in: English
Zuletzt geprüft am 2026-11-02. Regeln und Sätze ändern sich; dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Lassen Sie Ihre eigene Situation von einem unabhängigen spanischen Anwalt (abogado) oder Steuerberater prüfen, bevor Sie handeln.