Spanien · Hauskauf
Als EU-Bürger können Sie in Spanien ohne Sondergenehmigung ein Haus kaufen und sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Der Weg führt von der NIE-Nummer über einen privaten Vorvertrag mit Anzahlung (arras) und die rechtliche Prüfung der Immobilie bis zur notariellen Kaufurkunde und ihrer Eintragung im Registro de la Propiedad. Für ein gebrauchtes Haus kommt eine regionale Grunderwerbsteuer hinzu, 2026 zum Beispiel 7 % in Andalusien und 9 % in der Region Valencia.
Sie denken über ein Haus in Spanien nach? Vier kurze Fragen, dann erfahren Sie ehrlich, was Ihr Budget erreicht und ob Ihr Zeitplan passt.
Passt es? →Ausländer dürfen in Spanien Häuser und Wohnungen erwerben. Eine Sonderregel für ausländische Käufer betrifft militärisch geschützte Zonen: Dort ist eine Genehmigung des Militärs nötig, die der Notar vor der Beurkundung und das Grundbuchamt vor der Eintragung verlangen müssen. Staatsangehörige eines EU-Mitgliedstaats, also auch Deutsche und Österreicher, sind davon ausdrücklich ausgenommen (Ley 8/1975, Art. 18 und 20 sowie Zusatzbestimmung).
Für Schweizer gilt diese Ausnahme dem Wortlaut nach nicht, denn sie stellt auf die Staatsangehörigkeit eines EU-Staats ab. Käufer mit Schweizer Pass sollten deshalb klären lassen, ob das Objekt in einer solchen Zone liegt.
Der Kauf selbst ändert nichts an Ihrem Wohnsitz. Wer als EU-Bürger länger als drei Monate in Spanien leben will, muss sich dort aber registrieren lassen (Real Decreto 240/2007, Art. 7); was das bedeutet, erklärt Auswandern nach Spanien, die Regeln für lange Winteraufenthalte stehen unter Überwintern in Spanien.
In Deutschland muss bereits der Kaufvertrag notariell beurkundet werden, und Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch (BGB § 311b und § 873). In Spanien geht das Eigentum über, wenn ein wirksamer Vertrag und die Übergabe zusammenkommen. Die Unterschrift unter der notariellen Urkunde (escritura pública) gilt dabei schon als Übergabe (Código Civil, Art. 609 und 1462).
Ein privater Vorvertrag bindet in Spanien beide Seiten. Für die Übertragung von Eigentum an Immobilien verlangt das Gesetz aber die öffentliche Urkunde, und jede Seite kann von der anderen verlangen, dafür zum Notar zu gehen (Código Civil, Art. 1279 und 1280).
Die Eintragung im Grundbuch ist deshalb keine Bedingung für den Eigentumserwerb, schützt Sie aber erheblich. Nicht eingetragene Rechte wirken nicht gegen Dritte, und wer im Vertrauen auf das Grundbuch gutgläubig erwirbt und sich eintragen lässt, behält sein Recht (Ley Hipotecaria, Art. 32 und 34). Wird dieselbe Immobilie zweimal verkauft, gehört sie dem, der zuerst im Grundbuch steht (Código Civil, Art. 1473).
Diese Prüfungen gehören vor den Vorvertrag, denn sind die arras erst unterschrieben, kann ein Rücktritt die Anzahlung kosten. Ihr Anwalt kann die Unterlagen für Sie anfordern.
| Prüfung | Was sie zeigt | Grundlage |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug (nota simple) | Eigentümer, Beschreibung, Hypotheken und andere Lasten; nur zur Information. Online 9,02 € zzgl. IVA, im Schnitt in unter zwei Stunden | Colegio de Registradores; Europäisches Justizportal |
| Grundbuchbescheinigung (certificación) | Verbindlicher Nachweis der eingetragenen Rechte und Lasten; 30,01 € zzgl. IVA | Europäisches Justizportal |
| Katasterauszug (referencia catastral) | Lage, Fläche, Nutzung, Katasterwert und Referenzwert; bei Widersprüchen hat das Grundbuch Vorrang | Ley del Catastro, Art. 3 |
| Quittungen der Grundsteuer IBI | Ob die Grundsteuer bezahlt ist; Rückstände belasten die Immobilie, und der Notar muss darauf hinweisen | Ley de Haciendas Locales, Art. 64 |
| Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft | Ob der Verkäufer Hausgeld schuldet; nötig, wenn das Haus zu einer Gemeinschaft gehört | Ley 49/1960, Art. 9 |
| Baugenehmigung und Bezugsfähigkeit | Ob das Haus genehmigt gebaut wurde und bewohnt werden darf; in Andalusien genügt für die Nutzung fertiger, genehmigter Bauten eine Verantwortungserklärung (declaración responsable) | Gemeinde (urbanismo); LISTA Andalusien, Art. 138 |
| Energieausweis | Energieeffizienz; eine Kopie des registrierten Ausweises wird dem Kaufvertrag beigefügt | Real Decreto 390/2021, Art. 17 |
Gehört das Haus zu einer Wohnanlage mit gemeinsamen Straßen oder Anlagen, kann das Gesetz über das Wohnungseigentum gelten (Ley 49/1960, Art. 24); mehr dazu unter Wohnung kaufen in Spanien. Steht es auf ländlichem Boden (suelo rústico), lesen Sie zusätzlich Finca kaufen in Spanien.
| Wer | Aufgabe | Kosten |
|---|---|---|
| Notar (notario) | Öffentlicher Amtsträger: beurkundet den Kauf, prüft die Rechtmäßigkeit und berät alle Beteiligten unparteiisch | Staatliche Gebührenordnung (Real Decreto 1426/1989) |
| Anwalt (abogado) | Vertritt nur Sie: prüft die Unterlagen, verhandelt den Vorvertrag und kann mit Vollmacht für Sie unterschreiben | Frei vereinbart; keine Gebührenordnung |
| Gestor administrativo | Erledigt Formalitäten bei Behörden; Angelegenheiten, die Anwälten vorbehalten sind, gehören nicht dazu | Frei vereinbart |
| Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) | Prüft die Urkunde und trägt den neuen Eigentümer ein | Staatliche Gebührenordnung (Real Decreto 1427/1989) |
Ein Gestor administrativo muss der Kammer (Colegio) angehören, in deren Bezirk er seinen Sitz hat (Decreto 424/1963, Art. 1 und 20). Für Anwaltshonorare dürfen die Kammern keine Richtwerte festlegen (Ley 2/1974, Art. 14); vereinbaren Sie den Preis deshalb vorher schriftlich.
Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig, etwa ein anderer Deutscher, müssen Sie 3 % des vereinbarten Preises einbehalten. Den Betrag zahlen Sie binnen eines Monats nach dem Kauf mit dem Formular 211 an die spanische Steuerverwaltung (Agencia Tributaria) und geben dem Verkäufer sein Exemplar für dessen Steuererklärung.
Unterbleibt die Zahlung, haftet die Immobilie für den geringeren Betrag aus Einbehalt und Steuer des Verkäufers (Ley del IRNR, Art. 25.2). Ähnliches gilt für die plusvalía: Sie schuldet der Verkäufer, doch bei einem nicht ansässigen Verkäufer tritt der Käufer als Steuerschuldner an seine Stelle (Ley de Haciendas Locales, Art. 106). Klären Sie mit Ihrem Anwalt, wie beides im Vertrag berücksichtigt wird.
Zum Preis kommen bei einem gebrauchten Haus die regionale Grunderwerbsteuer (ITP), beim ersten Kauf eines Neubaus vom Bauträger Mehrwertsteuer (IVA) und Urkundensteuer (AJD), dazu Notar, Grundbuch und Honorare. Die Sätze für sechs Regionen und ein Rechenbeispiel finden Sie unter Kaufnebenkosten in Spanien.
Lassen Sie sich nicht darauf ein, in der Urkunde einen niedrigeren Preis als den vereinbarten anzugeben. Die spanische Botschaft in Berlin nennt das Steuerhinterziehung. Außerdem wird die Grunderwerbsteuer mindestens auf den Referenzwert des Katasters (valor de referencia) berechnet (Gesetz über die ITP, Art. 10).
Die Grundsteuer IBI schuldet für das ganze Jahr, wer am 1. Januar Eigentümer ist (Ley de Haciendas Locales, Art. 75); die Aufteilung im Kaufjahr können Sie vertraglich regeln.
Nutzen Sie das Haus nur selbst und wohnen nicht in Spanien, zahlen Sie dort jedes Jahr Einkommensteuer für Nichtansässige auf ein unterstelltes Einkommen. Nach Angaben der Agencia Tributaria (Stand Januar 2026) beträgt es 2 % des Katasterwerts, bei neu festgesetzten Katasterwerten 1,1 %. Der Steuersatz liegt bei 19 % für in der EU Ansässige und bei 24 % für alle anderen, also auch für in der Schweiz Ansässige.
Ein Dekret vom 6. Oktober 2026 (Real Decreto-ley 29/2026) hat die Prozentsätze im spanischen Einkommensteuergesetz für 2026 und ab 2027 geändert. Ob und wie das Ihre Erklärung betrifft und wie Deutschland die spanische Immobilie steuerlich behandelt, sollte ein Steuerberater vor dem Kauf prüfen.
Diese Seite fasst die Rechtslage zum 2. November 2026 zusammen und ersetzt keine Beratung. Lassen Sie den Kauf von einem unabhängigen spanischen Anwalt (abogado) begleiten und die Steuerfolgen in Deutschland von einem Steuerberater prüfen.
Wenn Sie schon eine Region im Blick haben, lesen Sie weiter bei Immobilien an der Costa del Sol. Alle Ratgeber finden Sie auf der Spanien-Startseite.
Ein Zuhause in Spanien abwägen?
Wir sprechen mit jedem Käufer, bevor wir jemanden vorstellen: eine Viertelstunde zu Budget und Zeitplan und eine klare Antwort, ob es passt.
Sprechen Sie mit uns über Spanien →Ja. Als EU-Bürger können Sie in Spanien Immobilien erwerben und sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Die Genehmigungspflicht in militärisch geschützten Zonen gilt für Bürger von EU-Staaten ausdrücklich nicht. Sie brauchen eine NIE-Nummer und eine notarielle Kaufurkunde und sollten die Immobilie vorher von einem eigenen Anwalt prüfen lassen.
Eine gesetzliche Gesamtdauer gibt es nicht; sie hängt vor allem von den Prüfungen und Terminen ab. Einzelne Fristen sind bekannt: Die NIE stellen die Konsulate in Deutschland nach eigenen Angaben in etwa zwei bis fünf Wochen aus, die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft muss binnen sieben Tagen nach Anforderung vorliegen, und das Grundbuchamt prüft die Urkunde binnen 15 Arbeitstagen.
Der Notar beurkundet den Kauf unparteiisch und berät alle Beteiligten, Ihre Interessen vertritt er aber nicht. Die spanische Botschaft in Berlin empfiehlt, sich von einem Fachmann beraten zu lassen. Ein eigener Anwalt (abogado) prüft Grundbuch, Genehmigungen und Schulden und verhandelt den Vorvertrag. Das Honorar ist frei vereinbar; lassen Sie sich vorher ein schriftliches Angebot geben.
Das Gesetz schreibt keine Höhe vor; Käufer und Verkäufer legen sie im Vorvertrag (contrato de arras) fest. Wichtiger ist die Art der Anzahlung: Bei arras penitenciales verliert der Käufer sie, wenn er zurücktritt, und der Verkäufer muss das Doppelte zahlen, wenn er abspringt (Código Civil, Art. 1454). Lassen Sie die Art im Vertrag ausdrücklich nennen.
Nein, Sie können sich vertreten lassen, zum Beispiel durch Ihren Anwalt. Eine Vollmacht für ein Geschäft, das in öffentlicher Urkunde geschlossen wird, muss ihrerseits in öffentlicher Urkunde erteilt sein (Código Civil, Art. 1280). Stimmen Sie Form, Apostille und Übersetzung vorher mit dem spanischen Notar ab, damit die Vollmacht am Termin akzeptiert wird.
Auch verfügbar in: English · Nederlands
Zuletzt geprüft am 2026-11-02. Regeln und Sätze ändern sich; dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Lassen Sie Ihre eigene Situation von einem unabhängigen spanischen Anwalt (abogado) oder Steuerberater prüfen, bevor Sie handeln.