Spanje · Huis kopen
Een huis kopen in Spanje gaat in vaste stappen: u vraagt een NIE-nummer aan, opent een Spaanse bankrekening, tekent een voorlopig koopcontract met aanbetaling (arras) en ondertekent daarna de koopakte bij de notaris. Uw eigen advocaat (abogado) controleert vooraf het eigendomsregister, de schulden en de vergunningen. Na de ondertekening betaalt u de belasting en wordt de woning op uw naam ingeschreven.
Op zoek naar een huis in Spanje? Vier korte vragen, en u hoort eerlijk wat er binnen uw budget past en of uw planning werkt.
Bekijk wat past →Nederlanders zijn EU-burgers, en dat scheelt bij een aankoop in Spanje. In bepaalde zones gelden om defensieredenen beperkingen voor buitenlandse kopers, maar volgens de Spaanse wet niet voor particulieren met de nationaliteit van een EU-land (Ley 8/1975, aanvullende bepaling). U heeft dus geen toestemming van het ministerie van Defensie nodig.
Een woning kopen verandert niets aan uw verblijfsstatus. Verblijft u er langer dan drie maanden, dan geldt voor u als EU-burger een registratieplicht; wat dat inhoudt, leest u bij emigreren naar Spanje. Alle onderwerpen over wonen en kopen in Spanje vindt u op onze Spanje-pagina.
Bij een Spaanse aankoop zijn de taken over meerdere partijen verdeeld. De notaris is een onpartijdige ambtenaar: volgens de koepel van Spaanse notarissen is het zijn taak om koper en verkoper in gelijke mate te informeren (Notariado). Wie alleen uw belang behartigt, is uw eigen advocaat.
| Wie | Wat hij of zij doet | Wie kiest en betaalt |
|---|---|---|
| Advocaat (abogado) | Werkt alleen voor u: controleert register, schulden en vergunningen en beoordeelt het arras-contract | U kiest en betaalt; er bestaat geen wettelijk tarief |
| Notaris (notario) | Stelt de koopakte op, controleert identiteit, eigendom en lasten, legt vast hoe er betaald is en stuurt de akte dezelfde dag naar het register | Bij verkoop door een projectontwikkelaar kiest u; standaard betaalt de verkoper de akte en u de eerste kopie |
| Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) | Schrijft u in als eigenaar en geeft uittreksels af (nota simple) | U betaalt de inschrijving volgens een landelijk tarief |
| Gestoría (gestor administrativo) | Regelt papierwerk, zoals de belastingaangifte en de inschrijving na de akte | Naar afspraak; bij een hypotheek kan de bank een eigen gestoría eisen en betaalt zij die |
Voor de inschrijving in het register is een notariële akte nodig, geen advocaat. Maar de notaris blijft neutraal en heeft geen bemoeienis met het voorlopige koopcontract. Wilt u dat iemand vooraf alles in uw belang nagaat, dan is dat de taak van een eigen advocaat. Een wettelijk tarief voor advocaten bestaat niet (Ley 2/1974, art. 14), dus vraag vooraf een schriftelijke prijsopgave.
Iedereen die in de koopakte staat, moet de notaris een fiscaal nummer geven, en voor een buitenlander is dat het NIE (Ley del Notariado, art. 23). Ontbreekt een nummer, dan schrijft het register de koop niet in. Koopt u samen met uw partner, dan heeft u er dus allebei een nodig; hoe u het aanvraagt, staat op NIE-nummer aanvragen.
Met een Spaanse rekening betaalt u later eenvoudig de lokale lasten, zoals de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI). Als inwoner van de EU heeft u recht op een basisbetaalrekening bij een Spaanse bank (Real Decreto-ley 19/2017, art. 3). Levert u de gegevens niet aan die de bank tegen witwassen moet opvragen, dan weigert zij de rekening (art. 4).
In de akte noteert de notaris hoe en wanneer de koopsom is betaald, bijvoorbeeld per bankcheque of overboeking (Ley del Notariado, art. 24). Weigeren koper en verkoper dat te vermelden, dan wordt de akte niet ingeschreven (Ley Hipotecaria, art. 254). Wilt u in Spanje lenen, lees dan eerst hypotheek in Spanje.
Wordt u gevraagd eerst een reserveringsbedrag (reserva) te betalen om de woning van de markt te halen, doe dat dan pas nadat uw advocaat de eerste stukken heeft gezien. Laat op papier zetten wanneer u het bedrag terugkrijgt, bijvoorbeeld als de controles problemen opleveren.
Daarna volgt het voorlopige koopcontract. Volgens de Spaanse notarissen is dat contract niet verplicht, maar bij verkoop door een projectontwikkelaar wordt het altijd getekend. Meestal spreken de partijen daarin arras af: een bedrag dat de koper als aanbetaling geeft. De notaris komt er niet aan te pas.
Bij de meest gebruikte vorm, arras penitenciales, mag elke partij nog afzien van de koop. Trekt u zich terug, dan bent u de aanbetaling kwijt; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug (Código Civil, art. 1454).
Laat deze controles doen vóór u het arras-contract tekent, want daarna kost terugtrekken geld.
| Controle | Wat het laat zien | Regel of bron |
|---|---|---|
| Nota simple (uittreksel uit het eigendomsregister) | Eigenaar, omschrijving en hypotheken of beslagen; online €9,02 per woning, exclusief belastingen | Colegio de Registradores |
| Gemeentelijke belasting (IBI) | Of de aanslagen betaald zijn; een achterstand blijft op de woning rusten | RDL 2/2004, art. 64 |
| Schuldencertificaat van de vereniging van eigenaars | Of de verkoper bijdragen schuldig is; zonder dit stuk geen akte, tenzij u ervan afziet | Ley 49/1960, art. 9 |
| Vergunningen en bestemming | Of de woning met vergunning is gebouwd en bewoond mag worden | Gemeente (urbanismo) |
| Kadastrale referentie (Catastro) | Of ligging, oppervlakte en gebruik kloppen met het register en met wat u zag | RDL 1/2004, art. 38 |
| Energiecertificaat | Het energielabel; de notaris vraagt erom | Notariado |
Een inschrijving in het register betekent niet altijd dat er met vergunning is gebouwd. Is de termijn voor handhaving verstreken, dan kan een oudere woning toch worden ingeschreven, met een aantekening van de gemeente over haar planologische situatie en de beperkingen die daaruit volgen (RDL 7/2015, art. 28.4). Vraag daarom altijd naar de bouwvergunning en, bij een oudere woning, naar de stukken van de gemeente.
Woont de verkoper niet in Spanje, dan houdt u 3% van de koopsom in voor de Spaanse belastingdienst (RDL 5/2004, art. 25); de rest van de rekening staat op kosten koper in Spanje.
Bij een appartement komen de stukken van de vereniging van eigenaars erbij, zie appartement kopen in Spanje. Voor een woning die nog gebouwd wordt, gelden eigen waarborgen, zie nieuwbouw kopen in Spanje.
Vlak voor de ondertekening kijkt de notaris online in het register wie eigenaar is en welke lasten er op de woning rusten (Reglamento Notarial, art. 175). Daarna wordt de akte voorgelezen of krijgt u die zelf te lezen, en tekenen koper en verkoper.
Spreekt u geen Spaans en beheerst de notaris uw taal, dan kan hij de akte mondeling vertalen of op uw verzoek een tweetalige akte opstellen. Anders wijst u zelf een tolk aan, die de akte mee ondertekent (Reglamento Notarial, art. 150).
Met het ondertekenen van de akte geldt de woning als aan u geleverd, tenzij uit de akte iets anders blijkt (Código Civil, art. 1462). Kunt u niet naar Spanje komen, dan kan iemand met een notariële volmacht namens u tekenen; de notaris controleert dan of die volmacht volstaat.
Hoe de notariskosten tussen koper en verkoper worden verdeeld, leest u op de kostenpagina.
Neem naar de ondertekening in elk geval mee:
Na de ondertekening heeft u volgens de Spaanse notarissen 30 werkdagen of een maand, afhankelijk van de regio, om de overdrachtsbelasting of de AJD te betalen. Het register schrijft de koop pas in als die belasting is voldaan (Ley Hipotecaria, art. 254).
De notaris stuurt de akte nog dezelfde dag elektronisch naar het register. Dat is van belang, want wie te goeder trouw koopt van de persoon die in het register als eigenaar staat, en zijn koop laat inschrijven, wordt in die koop beschermd, ook als het recht van de verkoper later vervalt om een reden die niet uit het register bleek (Ley Hipotecaria, art. 34).
Vanaf dat moment bent u eigenaar, met jaarlijkse lasten in Spanje en mogelijk ook gevolgen voor uw Nederlandse aangifte. Wat u jaarlijks betaalt, leest u op belasting op een huis in Spanje.
Alles hierboven beschrijft de Spaanse regels zoals ze op 2 november 2026 gelden; het is geen advies. Laat uw eigen aankoop beoordelen door een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado), en vraag voor de Nederlandse kant een Nederlandse belastingadviseur om raad.
Een huis in Spanje overwegen?
We spreken elke koper voordat we iemand introduceren: een kwartier over uw budget en planning, en een eerlijk antwoord of het past.
Neem contact op over Spanje →Ja. Als EU-burger koopt u een Spaanse woning op uw eigen naam, ook als u in Nederland blijft wonen. U heeft wel een NIE-nummer nodig, en de koop loopt via een notariële akte en het eigendomsregister. De beperkingen die om defensieredenen in bepaalde zones voor buitenlanders gelden, zijn volgens de Spaanse wet niet van toepassing op burgers van EU-landen.
Wettelijk is alleen de notariële akte nodig om de koop te laten inschrijven. Maar de Spaanse notaris is onpartijdig, informeert koper en verkoper gelijk en is niet betrokken bij het voorlopige koopcontract. Een eigen advocaat controleert vooraf het register, de schulden, de vergunningen en de voorwaarden van het arras-contract. Er is geen wettelijk tarief, dus vraag vooraf een vaste prijs.
Het is het voorlopige koopcontract waarbij u een aanbetaling doet. Bij arras penitenciales mogen beide partijen nog afzien van de koop: trekt u zich terug, dan verliest u de aanbetaling, en trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug. De wet schrijft geen bedrag voor. Teken het pas als uw advocaat de controles heeft gedaan.
Een nota simple is een uittreksel uit het Spaanse eigendomsregister. U ziet wie de eigenaar is, hoe de woning is omschreven en welke hypotheken of andere lasten erop rusten. Online kost het €9,02 per woning, exclusief belastingen, en voor €30 kunt u een Engelse vertaling krijgen. Het stuk is alleen informatief; als officieel bewijs geeft het register een certificaat af.
Met het ondertekenen van de notariële koopakte geldt de woning als geleverd, tenzij uit de akte iets anders blijkt. Bescherming tegenover anderen krijgt u door de inschrijving in het eigendomsregister. De notaris stuurt de akte dezelfde dag elektronisch naar het register, maar dat schrijft de koop pas in als de overdrachtsbelasting is betaald.
Ook beschikbaar in: English · Deutsch
Laatst gecontroleerd op 2026-11-02. Regels en tarieven veranderen; dit is algemene informatie, geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Laat uw eigen situatie nakijken door een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado) of belastingadviseur voordat u beslist.