Spanje · Hypotheek en financiering
Ja, u kunt in Spanje een hypotheek krijgen terwijl u in Nederland blijft wonen, maar banken lenen niet-ingezetenen minder: CaixaBank noemt maximaal 70% van de woningwaarde over hooguit 20 jaar, waar een gewone Spaanse hypotheek tot 80% kan gaan. De Spaanse hypotheekwet van 2019 geeft u een bindend aanbod, minstens tien dagen bedenktijd en een kosteloos gesprek bij een notaris naar keuze.
Op zoek naar een huis in Spanje? Vier korte vragen, en u hoort eerlijk wat er binnen uw budget past en of uw planning werkt.
Bekijk wat past →Ja. De Spaanse wet op hypothecair krediet (Ley 5/2019) geldt voor elke particulier die leent met een woning in Spanje als onderpand, ongeacht zijn woonplaats (art. 2). Banken behandelen u wel als 'no residente' en hanteren voor die groep strengere grenzen.
CaixaBank laat inwoners van vijftien West-Europese landen online een aanvraag doen; in haar persbericht uit 2020 staat Nederland in dat rijtje.
| Bank en product | Maximale lening | Looptijd | Verder |
|---|---|---|---|
| CaixaBank, niet-ingezetenen | 70% van de woningwaarde | Tot 20 jaar bij inkomen in euro's | Rekening bij de bank en opstalverzekering verplicht |
| Banco Sabadell, niet-ingezetenen | Meestal minder dan bij een gewone hypotheek | Meestal korter dan 30 jaar | Als regel afgelost vóór uw 75e |
| Banco Sabadell, gewone hypotheek | Tot 80% van de taxatiewaarde of de koopprijs, de laagste van de twee | Tot 30 jaar | Maandlast als regel hooguit 30% van het inkomen |
Banken staan hier als voorbeeld van wat zij openbaar maken, niet als aanbeveling. Een officiële statistiek over leningen aan niet-ingezetenen hebben wij bij de Banco de España niet gevonden.
Een bank leent over de laagste van twee bedragen: de koopprijs of de taxatiewaarde. Bij een lening van 70% brengt u zelf 30% in, plus de belastingen en kosten van de aankoop. CaixaBank schat die kosten op 12 tot 15% van de waarde, zodat u op 42 tot 45% eigen geld uitkomt.
Welke overdrachtsbelasting of btw u betaalt, verschilt per regio en per soort woning; zie kosten koper in Spanje.
De bank moet uw terugbetalingscapaciteit grondig toetsen, niet vooral de waarde van de woning (Ley 5/2019, art. 11). Verdient u in euro's, dan kent de maandlast geen wisselkoersrisico.
De bank moet vooraf zeggen welke controleerbare bewijsstukken zij nodig heeft, en raadpleegt het kredietregister van de Banco de España (art. 12). Sabadell noemt voor niet-ingezetenen:
Vóór de ondertekening moet de woning worden getaxeerd door een erkend taxatiebureau of taxateur dat onafhankelijk is van de bank en van een eventuele tussenpersoon (art. 13). De kosten zijn voor u; in het rekenvoorbeeld van CaixaBank is dat €289,06.
Een taxatierapport is zes maanden geldig (Orden ECO/805/2003, art. 62). Een geldig rapport van een erkende taxateur dat u zelf meebrengt, moet de bank volgens de Banco de España accepteren; controleren mag, maar niet op uw kosten. Bij een lagere taxatie leent de bank over dat lagere bedrag.
Minstens tien kalenderdagen vóór de ondertekening ontvangt u het Europees gestandaardiseerd informatieblad (FEIN), dat in die periode een bindend aanbod is, een blad met waarschuwingen (FiAE), het ontwerpcontract en een overzicht van wie welke kosten draagt (art. 14).
Uiterlijk de dag vóór het passeren gaat u langs bij een notaris van uw keuze. Die licht de voorwaarden toe, laat u een korte toets maken en legt dat vast in een akte die u niets kost; zonder die akte mag de hypotheekakte niet worden verleden (art. 15).
Bij een variabele rente mag de bank geen minimumrente afspreken, en de rente kan niet onder nul zakken (art. 21).
| Kostenpost | Wie betaalt |
|---|---|
| Taxatie | U |
| Notaris voor de hypotheekakte | De bank |
| Inschrijving van de hypotheek in het register | De bank |
| Gestoría (administratiekantoor) | De bank |
| Zegelrecht (AJD) op de hypotheekakte | De bank, sinds Real Decreto-ley 17/2018 |
| Extra afschriften van akten | Wie erom vraagt |
| Opstalverzekering | U; de bank mag die eisen, maar moet een gelijkwaardige polis van een andere verzekeraar accepteren |
| Vervroegd aflossen, vaste rente | Hooguit 2% van het afgeloste bedrag in de eerste tien jaar, daarna 1,5% |
| Vervroegd aflossen, variabele rente | Hooguit 0,25% in de eerste drie jaar of 0,15% in de eerste vijf jaar, volgens het contract |
De rente bepaalt de bank per aanvraag. Als ijkpunt: nieuwe Spaanse woninghypotheken hadden in augustus 2026 een gemiddelde beginrente van 3,08%; 64,1% had een vaste rente en de gemiddelde looptijd was 26 jaar (INE). De twaalfmaands-Euribor, de gebruikelijke basis voor variabele leningen, kwam in september 2026 gemiddeld uit op 3,247% (Banco de España).
Een andere route is een hogere of extra hypotheek op uw huis in Nederland, volgens de Nederlandse regels en de toets van uw Nederlandse geldverstrekker. Het Spaanse huis blijft dan zonder hypotheek.
Fiscaal is zo'n lening geen eigenwoningschuld, want een vakantiewoning die niet uw hoofdverblijf is, geldt niet als eigen woning. De rente is dus niet aftrekbaar en de schuld valt in box 3, net als een Spaanse hypotheek op die woning (Belastingdienst). In 2026 tellen box 3-schulden pas mee boven €3.800 per persoon, of €7.600 met een fiscale partner.
| Spaanse hypotheek | Lening op uw Nederlandse woning | |
|---|---|---|
| Onderpand | Het huis in Spanje | Uw woning in Nederland |
| Regels | Spaanse wet, met FEIN en notarisgesprek | Nederlandse regels en voorwaarden van de geldverstrekker |
| Rente aftrekbaar in Nederland | Nee; schuld in box 3 | Nee, voor het deel dat het Spaanse huis financiert; schuld in box 3 |
Wat in uw geval gunstiger uitvalt, hangt af van rente, kosten en plannen; laat dat doorrekenen door een onafhankelijk adviseur. Hoe box 3 en de verdragsvrijstelling voor de Spaanse woning samengaan, staat bij belasting op een huis in Spanje.
Alles hierboven is informatie zoals die gold op 2 november 2026, geen persoonlijk advies. Laat het FEIN en het contract lezen door een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado) en bespreek de Nederlandse kant met een belastingadviseur. The Expat Investor is geen bank, kredietbemiddelaar of hypotheekadviseur en beveelt geen geldverstrekker aan.
Meer over de aankoop zelf: huis kopen in Spanje, en voor een woning in aanbouw: nieuwbouw kopen in Spanje.
Een huis in Spanje overwegen?
We spreken elke koper voordat we iemand introduceren: een kwartier over uw budget en planning, en een eerlijk antwoord of het past.
Neem contact op over Spanje →Ja. De Spaanse hypotheekwet stelt geen eis aan uw woonplaats en verschillende banken lenen aan kopers uit Nederland, wel minder dan aan inwoners. CaixaBank noemt voor niet-ingezetenen maximaal 70% van de woningwaarde over hooguit 20 jaar, tegen tot 80% bij een gewone Spaanse hypotheek. De bank toetst uw inkomen en kredietverleden in Nederland.
Het deel dat de bank niet financiert, plus de aankoopkosten. Bij een lening van 70% is dat 30% van de koopprijs of van de lagere taxatiewaarde, met daarbovenop belastingen en kosten. CaixaBank schat die kosten op 12 tot 15% van de waarde en komt zo op 42 tot 45% eigen geld.
Nieuwe Spaanse woninghypotheken hadden in augustus 2026 een gemiddelde beginrente van 3,08%: 3,16% bij een vaste en 2,95% bij een variabele rente (INE). De twaalfmaands-Euribor, de basis van de meeste variabele leningen, stond in september 2026 gemiddeld op 3,247%. Voor niet-ingezetenen bepaalt de bank de rente per aanvraag.
Sinds de wet van 2019 betaalt de bank de notaris voor de hypotheekakte, de inschrijving in het register en het administratiekantoor, en sinds eind 2018 ook het zegelrecht op de akte. Voor uw rekening zijn de taxatie, afschriften die u zelf aanvraagt en de opstalverzekering. Het voorlichtingsgesprek bij de notaris kost u niets.
Nee, niet bij een vakantiewoning. Een tweede woning die niet uw hoofdverblijf is, geldt fiscaal niet als eigen woning. Huis en schuld vallen in box 3, waar schulden in 2026 pas meetellen boven €3.800 per persoon. Dat geldt voor een Spaanse hypotheek en voor een extra lening op uw Nederlandse huis.
Ook beschikbaar in: English
Laatst gecontroleerd op 2026-11-02. Regels en tarieven veranderen; dit is algemene informatie, geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Laat uw eigen situatie nakijken door een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado) of belastingadviseur voordat u beslist.