Spanje · Nieuwbouw
Koopt u in Spanje een woning die nog gebouwd wordt, dan moet de projectontwikkelaar elke aanbetaling vanaf de bouwvergunning terugbetalen, met wettelijke rente, als de bouw niet op tijd begint of klaarkomt. Dat moet gedekt zijn door een verzekering of een bankgarantie op uw naam, en het geld moet op een aparte rekening staan. U betaalt 10% btw (IVA) in plaats van overdrachtsbelasting, en het gebouw moet tien jaar verzekerd zijn tegen constructiefouten.
Op zoek naar een huis in Spanje? Vier korte vragen, en u hoort eerlijk wat er binnen uw budget past en of uw planning werkt.
Bekijk wat past →De regels staan in aanvullende bepaling 1 van de Spaanse bouwwet, de Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999). De huidige tekst komt uit Ley 20/2015 en geldt sinds 1 januari 2016; de geconsolideerde tekst in het BOE is voor het laatst gewijzigd op 15 juni 2022 en geldt dus per 2 november 2026.
Wie woningen ontwikkelt en daarvoor geld van kopers aanneemt, moet vanaf het moment dat de bouwvergunning is verleend de terugbetaling van dat geld plus wettelijke rente zekerstellen, voor het geval de bouw niet begint of niet op tijd klaarkomt. Dat kan met een borgtochtverzekering (seguro de caución) of met een hoofdelijke bankgarantie (aval solidario) van een bank of andere kredietinstelling.
Gaat het mis, dan vraagt u de ontwikkelaar eerst schriftelijk om terugbetaling. Betaalt die niet binnen dertig dagen, dan wendt u zich tot de verzekeraar, die binnen dertig dagen na uw claim moet betalen. Let bij een bankgarantie op de termijn: die vervalt als u binnen twee jaar nadat de ontwikkelaar tekortschoot het contract niet heeft ontbonden of de terugbetaling niet heeft opgeëist.
De garanties vervallen zodra de gebruiksvergunning of een vergelijkbaar document is afgegeven en de woning aan u is geleverd. Een ontwikkelaar die de garantie niet stelt, riskeert een boete tot 25% van de bedragen die gedekt hadden moeten zijn. Ook in reclame tijdens de verkoop moet hij vermelden welke verzekeraar of bank de garantie geeft.
De Spaanse bouwwet schrijft geen vast betalingsschema voor; hoeveel u wanneer betaalt, spreekt u in het koopcontract af. Wel moet de verkoper vooraf een toelichting op de prijs klaar hebben liggen, met de totaalprijs, de manier van betalen en de zekerheden die u als koper moet stellen (Real Decreto 515/1989, art. 6). Bij een woning in aanbouw moeten ook de opleverdatum en de fase van de bouw duidelijk worden vermeld (art. 5).
Over elke vooruitbetaling is de btw direct verschuldigd, over het bedrag dat de ontwikkelaar ontvangt (Ley 37/1992, art. 75). U betaalt dus bij iedere termijn 10% IVA mee, en die belasting valt ook onder de garantie.
| Wat | Waarom | Regel |
|---|---|---|
| Bouwvergunning (licencia de obras) | De wettelijke garantie loopt vanaf de vergunning; de verkoper moet een kopie kunnen tonen | Ley 38/1999, aanv. bep. 1; RD 515/1989, art. 5 |
| Garantiebewijs op uw naam | Verzekering of bankgarantie voor uw eigen betalingen | Ley 38/1999, aanv. bep. 1 |
| Speciale rekening | Uw geld staat gescheiden van ander geld van de ontwikkelaar | Ley 38/1999, aanv. bep. 1 |
| Nota simple van de grond of het project | Of de ontwikkelaar eigenaar is en welke hypotheken erop rusten | Colegio de Registradores |
| Plattegronden, omschrijving en materialen | Wat u precies koopt, inclusief de nuttige oppervlakte | RD 515/1989, art. 4 |
| Opleverdatum en wat er gebeurt bij vertraging | Na het verstrijken van de termijn kunt u ontbinden of uitstel afspreken | Ley 38/1999, aanv. bep. 1 |
| Statuten van de vereniging van eigenaars | Regels voor het gebouw of complex waarin u koopt | RD 515/1989, art. 5 |
Koopt u van een projectontwikkelaar, dan kiest u als koper de notaris (Reglamento Notarial, art. 126). Kosten die volgens de wet voor de verkoper zijn, horen bij nieuwbouw niet op uw rekening te staan (Notariado). De algemene controles bij elke aankoop staan op huis kopen in Spanje.
Voordat de notaris de akte voor een voltooid gebouw (declaración de obra nueva terminada) mag passeren, moet onder meer zijn aangetoond dat aan de eisen voor oplevering aan de gebruikers is voldaan en dat het gebouw voor bewoning is toegestaan (RDL 7/2015, art. 28). Het eigendomsregister schrijft zo'n akte alleen onder dezelfde voorwaarden in.
Hoe die toestemming eruitziet, verschilt per regio. Soms is het een gebruiksvergunning (licencia de primera ocupación), soms volstaat een verklaring van de eigenaar, een declaración responsable, waarna na een termijn met het gebruik mag worden begonnen. In Andalusië valt het in gebruik nemen van gebouwen met een eerdere vergunning onder zo'n declaración responsable (Ley 7/2021 de Andalucía, art. 138).
Zolang dat document ontbreekt, kan de akte voor het voltooide gebouw niet worden verleden, en blijven de garanties op uw aanbetalingen bestaan.
Bekijk de woning bij de sleuteloverdracht grondig en laat zichtbare gebreken schriftelijk vastleggen, bij voorkeur met foto's. Voor gebreken die pas later aan het licht komen, geeft de bouwwet vaste termijnen (Ley 38/1999, art. 17).
Let op het beginpunt. De termijnen lopen vanaf de opneming van het gebouw (recepción), het moment waarop de aannemer het werk aan de ontwikkelaar overdraagt, en niet vanaf uw sleuteloverdracht (art. 6). Tegenover kopers is de ontwikkelaar altijd hoofdelijk aansprakelijk, samen met de andere partijen die aan de bouw meewerkten (art. 17.3).
Voor gebouwen die vooral voor wonen bedoeld zijn, is een verzekering verplicht die tien jaar lang de schade door constructiefouten vergoedt (Ley 38/1999, art. 19). Zonder bewijs van die verzekering mag de akte waarin het nieuwe gebouw wordt vastgelegd niet worden verleden of ingeschreven (art. 20).
Vraag bij de koopakte naar de polis: welke verzekeraar, vanaf welke datum en voor welk gebouw. Voor de garanties van één en drie jaar is volgens de wet een afzonderlijk Koninklijk Besluit nodig; de tienjarige verzekering geldt wel.
Bij een aankoop rechtstreeks bij de ontwikkelaar betaalt u btw: 10% IVA plus de regionale AJD op de akte, en geen ITP (Ley 37/1992, art. 91). Hoeveel AJD dat in uw regio is, en wat er op de Canarische Eilanden anders gaat, ziet u in de tabel op kosten koper in Spanje.
Let wel op bij een woning die al langer klaarstaat. Heeft de ontwikkelaar haar twee jaar of langer onafgebroken zelf gebruikt of verhuurd, dan telt de verkoop als tweede levering, met ITP in plaats van IVA, tenzij u zelf die huurder was (Ley 37/1992, art. 20). Gaat het om een appartement in een nieuw complex, lees dan ook appartement kopen in Spanje.
Deze uitleg volgt de wet zoals die op 2 november 2026 luidt en vervangt geen advies. Een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado) kan het koopcontract en het garantiebewijs voor u nalopen; met vragen over de Nederlandse belasting kunt u bij een Nederlandse belastingadviseur terecht. Wie de aankoop deels wil financieren, vindt de Spaanse regels op hypotheek in Spanje, en alle andere onderwerpen via ons overzicht van Spanje.
Een huis in Spanje overwegen?
We spreken elke koper voordat we iemand introduceren: een kwartier over uw budget en planning, en een eerlijk antwoord of het past.
Neem contact op over Spanje →Ja, als de wettelijke regels worden nageleefd. Vanaf de bouwvergunning moet de projectontwikkelaar uw betalingen plus wettelijke rente dekken met een verzekering of bankgarantie, voor het geval de bouw niet op tijd begint of klaarkomt. Het geld moet op een aparte rekening staan, en bij het contract krijgt u een bewijs van de garantie voor uw eigen betalingen. Vraag daar altijd om.
Is de bouw niet begonnen of de woning niet op de afgesproken datum opgeleverd, dan kunt u het contract ontbinden en uw betalingen met wettelijke rente terugvragen, of een uitstel afspreken. U vraagt de ontwikkelaar eerst schriftelijk om terugbetaling; betaalt die niet binnen dertig dagen, dan claimt u bij de verzekeraar. Een bankgarantie vervalt als u binnen twee jaar het contract niet ontbindt of de terugbetaling niet opeist.
Het is de vergunning waarmee de gemeente toestaat dat een nieuw gebouw in gebruik wordt genomen. In sommige regio's volstaat in plaats daarvan een declaración responsable, zoals in Andalusië. Zonder zo'n document mag de notaris de akte voor een voltooid nieuw gebouw niet passeren, en zolang het ontbreekt, blijft de garantie op uw aanbetalingen gelden.
De seguro decenal is de verplichte verzekering die tien jaar lang schade door constructiefouten dekt, zoals gebreken aan fundering, balken of dragende muren. Ze is verplicht voor gebouwen die vooral voor wonen bedoeld zijn. Zonder bewijs ervan mag de akte voor het nieuwe gebouw niet worden verleden of ingeschreven. De termijn loopt vanaf de opneming van het gebouw door de ontwikkelaar.
Volgens de bouwwet moet het contract vermelden dat de projectontwikkelaar uw betalingen met wettelijke rente terugbetaalt als de bouw niet op tijd begint of klaarkomt, of als de gebruiksvergunning uitblijft. Ook moeten de verzekeraar of bank en de speciale rekening erin staan. Bij het tekenen krijgt u een garantiebewijs voor uw eigen betalingen. Leg daarnaast de opleverdatum, de plattegronden en de materialen vast.
Laatst gecontroleerd op 2026-11-02. Regels en tarieven veranderen; dit is algemene informatie, geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Laat uw eigen situatie nakijken door een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado) of belastingadviseur voordat u beslist.