Spanje · Appartement kopen
Met een appartement in Spanje koopt u twee dingen: de woning zelf en een aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, die de vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios) beheert volgens de Ley de Propiedad Horizontal. Controleer daarom naast de woning ook de statuten, de servicekosten en geplande extra heffingen (derramas), het certificaat dat de verkoper geen schulden bij de vereniging heeft en de regels voor vakantieverhuur in het gebouw.
Op zoek naar een huis in Spanje? Vier korte vragen, en u hoort eerlijk wat er binnen uw budget past en of uw planning werkt.
Bekijk wat past →Bij een appartement hoort het eigendom van uw eigen ruimte en mede-eigendom van alles wat het gebouw gemeenschappelijk heeft, zoals het dak, de gevel, het trappenhuis en de lift (Código Civil, art. 396). Elk appartement krijgt een aandeel in honderdsten, de cuota de participación, en dat aandeel bepaalt hoeveel u aan de gezamenlijke kosten bijdraagt (Ley 49/1960, art. 3).
De vergadering van eigenaars (junta de propietarios) komt minstens één keer per jaar bijeen om de begroting en de rekeningen goed te keuren (art. 16). Een president, gekozen uit de eigenaars, vertegenwoordigt de vereniging. Het dagelijks beheer kan bij een eigenaar liggen of bij een beroepsbeheerder, de administrador (art. 13).
Besluiten komen in een notulenboek dat het eigendomsregister heeft gewaarmerkt, en de notulen gaan naar alle eigenaars (art. 19). Vraag de verkoper om de notulen van de laatste vergaderingen. Daarin leest u welke werkzaamheden en extra heffingen al besloten zijn of eraan komen.
U draagt bij aan de algemene kosten naar verhouding van uw aandeel (art. 9.1.e). Daarnaast moet de vereniging een reservefonds aanhouden van minstens 10% van haar laatste gewone begroting (art. 9.1.f). Hoeveel u betaalt, hangt dus af van de begroting van uw eigen vereniging: vraag de begroting, de laatste jaarrekening en de stand van het reservefonds op.
Een derrama is een extra bijdrage bovenop de gewone servicekosten, bijvoorbeeld voor groot onderhoud of een renovatie van het gebouw. Spreek in het koopcontract af wie een derrama betaalt die al wel is besloten maar nog niet is geïnd.
Goed om te weten voor later: woont er in een appartement iemand van boven de zeventig of met een handicap, dan moet de vereniging op verzoek toegankelijkheidswerken laten uitvoeren, zoals een hellingbaan of een lift. Dat geldt zolang het jaarlijkse bedrag per eigenaar, na aftrek van subsidies, niet hoger is dan twaalf gewone maandbijdragen (art. 10.1.b, per 2 november 2026).
Achterstallige bijdragen gaan met het appartement mee. Als nieuwe eigenaar staat u met de woning zelf in voor wat vorige eigenaars schuldig waren over het lopende jaar, voor zover al vervallen, en over de drie kalenderjaren daarvoor (art. 9.1.e).
Daarom moet de verkoper bij de akte verklaren dat hij alles heeft betaald, of zijn schulden opgeven, en een certificaat van de secretaris van de vereniging overleggen. De secretaris moet dat binnen zeven kalenderdagen na het verzoek afgeven. Zonder certificaat wordt de akte niet verleden, tenzij u als koper er uitdrukkelijk van afziet; dan draagt u zelf het risico van schulden die niemand heeft genoemd.
In de oprichtingsakte van het gebouw (título constitutivo), vergelijkbaar met een Nederlandse splitsingsakte, staat elk appartement beschreven met zijn oppervlakte, ligging en bijbehorende ruimtes, zoals een garage, zolder of kelder (art. 5). Een parkeerplaats of berging kan ook als aparte eenheid in het register staan; laat uw advocaat nagaan wat er precies bij uw koop hoort.
De akte kan ook statuten bevatten, met regels over gebruik, kosten, beheer en verzekering. Statuten die niet in het eigendomsregister zijn ingeschreven, kunnen niet tegen u als nieuwe koper worden ingeroepen (art. 5). Daarnaast mag de vereniging huisregels (normas de régimen interior) vaststellen, en die gelden wel voor iedere eigenaar (art. 6).
Wilt u verbouwen? Binnen uw appartement mag u veranderingen aanbrengen, zolang u de veiligheid, de constructie, het uiterlijk van het gebouw of de rechten van andere eigenaars niet aantast; u meldt de werkzaamheden vooraf bij de vertegenwoordiger van de vereniging (art. 7.1). Aan de rest van het gebouw mag u niets veranderen.
De nota simple van het appartement laat zien wie de eigenaar is en welke hypotheken of beslagen erop rusten. Hoe u die aanvraagt en wat er verder bij elke aankoop wordt gecontroleerd, staat op huis kopen in Spanje.
Sinds 3 april 2025 heeft een eigenaar die zijn appartement als toeristische woning wil gaan verhuren, vooraf uitdrukkelijke toestemming van de vereniging nodig (art. 7.3). Daarvoor moet drie vijfde van de eigenaars voor stemmen, die samen ook drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen (art. 17.12).
Met diezelfde meerderheid kan de vereniging zulke verhuur beperken, aan voorwaarden binden of verbieden, en de verhurende eigenaar tot 20% meer laten bijdragen aan de kosten. Die besluiten werken niet terug. Wie al vóór de wetswijziging volgens de regionale toeristische regels verhuurde, mag dat onder die regels voortzetten (aanvullende bepaling 2).
Daarnaast gelden de toeristische regels van de regio. Het landelijke registratienummer voor kortetermijnverhuur uit Real Decreto 1312/2024 is in mei en juni 2026 voor een belangrijk deel nietig verklaard door het Tribunal Supremo, onder meer de artikelen 5 en 8 tot en met 10 (BOE). De regionale verhuurregels behandelen we op vakantiehuis kopen in Spanje.
Geef de secretaris van de vereniging een adres in Spanje op voor oproepen en andere berichten, en doe dat zo dat de ontvangst vast te stellen is (art. 9.1.h). Doet u dat niet, dan geldt het appartement zelf als uw adres. Lukt bezorgen daar niet, dan mag de secretaris het bericht op het mededelingenbord van het gebouw hangen, en na drie kalenderdagen geldt het dan als ontvangen.
Naar de vergadering hoeft u niet zelf te gaan: een door u ondertekende brief volstaat om iemand anders te laten stemmen (art. 15.1). Koopt u het appartement samen, dan wijst u één persoon aan die namens het appartement naar de vergadering gaat en stemt. Wie op het moment van de vergadering een opeisbare schuld bij de vereniging heeft, mag meepraten maar niet stemmen (art. 15.2).
Zorg ook dat de secretaris na de koop hoort dat het appartement van eigenaar is gewisseld. Blijft die melding uit, dan blijft de verkoper samen met u aansprakelijk voor bijdragen die na de verkoop vervallen (art. 9.1.i).
In Spanje zijn het eigendomsregister en het kadaster twee aparte instanties. De kadastrale referentie moet in de koopakte staan (RDL 1/2004, art. 38), en in de Sede Electrónica del Catastro kan iedereen zonder inloggen een pand opzoeken en de kaart bekijken.
Vergelijk daar de ligging, de oppervlakte en het gebruik met de nota simple en met wat u bij de bezichtiging zag. Grote verschillen zijn een reden om uw advocaat te laten uitzoeken waar ze vandaan komen.
De naam van de eigenaar en de kadastrale waarde zijn beschermde gegevens, die u alleen met toestemming van de eigenaar of een wettelijk belang krijgt (art. 51 en 53). De referentiewaarde van het kadaster telt wel mee voor uw belasting, zie kosten koper in Spanje.
| Stuk | Bij wie | Waarom |
|---|---|---|
| Nota simple van het appartement, en van parkeerplaats of berging als die apart staan ingeschreven | Eigendomsregister, online | Eigenaar, omschrijving en lasten |
| Certificaat van schulden aan de comunidad | Secretaris van de vereniging, binnen zeven dagen | Achterstand gaat met de woning mee |
| Begroting, laatste jaarrekening en reservefonds | Beheerder (administrador) | Hoogte van uw bijdrage en van de reserve |
| Notulen van de laatste vergaderingen | Verkoper of secretaris | Besloten werken en derramas |
| Oprichtingsakte, statuten en huisregels | Verkoper; ingeschreven statuten staan in het register | Regels voor gebruik en verhuur |
| Kadastrale gegevens | Sede Electrónica del Catastro | Ligging, oppervlakte en gebruik vergelijken |
| Laatste aanslag gemeentebelasting (IBI) | Verkoper | Een openstaande aanslag rust op de woning |
Bronnen: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (geconsolideerde tekst, laatst gewijzigd 3 oktober 2026), RDL 1/2004 over het kadaster en RDL 2/2004, art. 64 over de IBI.
Alle regels op deze pagina zijn nagelopen op 2 november 2026; ze zijn bedoeld als informatie, niet als persoonlijk advies. Laat de stukken van de vereniging en het koopcontract nalopen door een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado); voor de belasting in Nederland raadpleegt u een Nederlandse belastingadviseur. Koopt u een appartement dat nog gebouwd wordt, lees dan ook nieuwbouw kopen in Spanje. Het totaaloverzicht staat op onze Spanje-pagina.
Een huis in Spanje overwegen?
We spreken elke koper voordat we iemand introduceren: een kwartier over uw budget en planning, en een eerlijk antwoord of het past.
Neem contact op over Spanje →De comunidad de propietarios is de Spaanse vereniging van eigenaars van een appartementengebouw. Elke eigenaar is mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen en betaalt mee naar verhouding van zijn aandeel, de cuota de participación. De vergadering van eigenaars komt minstens één keer per jaar bijeen om de begroting goed te keuren, en een president uit de eigenaars vertegenwoordigt de vereniging.
Een derrama is een extra bijdrage bovenop de gewone servicekosten, die de vergadering van eigenaars vaststelt, bijvoorbeeld voor groot onderhoud. Welke derramas al besloten zijn of eraan komen, ziet u in de notulen van de laatste vergaderingen. Leg in het koopcontract vast of u of de verkoper een derrama betaalt die al is besloten maar nog niet is geïnd.
Dat verschilt per gebouw. Uw bijdrage hangt af van de begroting van de vereniging en van uw aandeel in het gebouw, dat in de oprichtingsakte staat. Daarnaast moet de vereniging een reservefonds van minstens 10% van haar laatste gewone begroting aanhouden. Vraag vóór de koop de begroting, de laatste jaarrekening en de notulen op.
Dat hangt af van de regionale regels en van uw vereniging van eigenaars. Sinds 3 april 2025 is voor nieuwe toeristische verhuur vooraf toestemming nodig van drie vijfde van de eigenaars, die ook drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. Met die meerderheid kan de vereniging zulke verhuur ook beperken of verbieden. Vraag vóór de koop naar de statuten en de besluiten.
Als koper staat u met het appartement zelf in voor achterstanden van vorige eigenaars over het lopende jaar en de drie kalenderjaren daarvoor. Daarom moet de verkoper bij de akte een certificaat van de secretaris van de vereniging overleggen. Ziet u daar uitdrukkelijk van af, dan draagt u zelf het risico van schulden die niet bekend waren.
Laatst gecontroleerd op 2026-11-02. Regels en tarieven veranderen; dit is algemene informatie, geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Laat uw eigen situatie nakijken door een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado) of belastingadviseur voordat u beslist.