Spanje · Vakantiehuis
Een vakantiehuis kopen in Spanje gaat juridisch net zo als elke andere woningaankoop; het verschil zit in wat daarna komt. U betaalt elk jaar vaste lasten en Spaanse belasting voor niet-ingezetenen, ook als het huis leeg staat. Wie wil verhuren, krijgt te maken met een regionale meld- en registratieplicht en, bij een appartement, met de instemming van de vereniging van eigenaren.
Op zoek naar een huis in Spanje? Vier korte vragen, en u hoort eerlijk wat er binnen uw budget past en of uw planning werkt.
Bekijk wat past →De koop zelf verloopt als elke andere: via de notaris, met inschrijving in het eigendomsregister en dezelfde belastingen. De stappen staan bij huis kopen in Spanje, de bijkomende kosten bij kosten koper in Spanje.
Anders is uw positie als eigenaar. U blijft in Nederland wonen en bent in Spanje niet-ingezetene, 'no residente'. U gebruikt het huis een deel van het jaar, laat er soms familie logeren of verhuurt het, en beheert het de rest van de tijd op afstand.
Koopt u een appartement in een complex, dan praat bovendien de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) mee over wat er in het gebouw mag, ook over verhuur.
Officiële gemiddelden voor de jaarlijkse lasten van een vakantiewoning bestaan niet: de bedragen hangen af van gemeente, gebouw en gebruik. Wie de hoogte bepaalt, ligt wel vast.
| Post | Wat het is | Wie bepaalt de hoogte |
|---|---|---|
| IBI | Onroerendezaakbelasting van de gemeente over de kadastrale waarde | De gemeente, binnen een wettelijke bandbreedte die voor stedelijke woningen loopt van 0,4 tot 1,10 procent (RDL 2/2004, art. 72) |
| Bijdrage aan de vereniging van eigenaren | Uw deel van de gemeenschappelijke kosten, naar uw breukdeel (cuota de participación) | De vergadering van eigenaren; het reservefonds is minstens 10% van de laatste gewone begroting (Ley 49/1960, art. 9) |
| Afvalheffing | Gemeentelijke heffing voor inzameling en verwerking van afval | De gemeente; de afvalwet van 2022 verplicht gemeenten tot een aparte heffing hiervoor (Ley 7/2022) |
| Verzekeringen | Opstal en inboedel | U en uw verzekeraar; met een hypotheek mag de bank een opstalverzekering eisen (Ley 5/2019, art. 17), en de vereniging van eigenaren kan het gebouw verzekeren uit het reservefonds |
| Stroom, water en internet | Contracten op uw naam, die doorlopen als u er niet bent | De leveranciers |
| IRNR | Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, berekend over een vast percentage van de kadastrale waarde, ook als u niet verhuurt | De Spaanse wet; zie de belastingpagina hieronder |
Hoe de IRNR precies werkt en wanneer modelo 210 moet worden ingediend, leest u bij belasting op een huis in Spanje; daar staat ook hoe de woning in uw Nederlandse box 3 meetelt.
Vraag vóór de koop naar de laatste IBI-aanslag, de begroting en notulen van de vereniging van eigenaren en de lopende contracten voor nutsvoorzieningen. Dan weet u welke lasten u van de verkoper overneemt.
Gebruikt u het huis alleen zelf, dan blijft het bij de vaste lasten en de IRNR over het fictieve inkomen. Familie of vrienden zonder betaling laten logeren is geen toeristische verhuur: de Andalusische regels voor vakantiewoningen sluiten gratis verblijf uitdrukkelijk uit (Decreto 28/2016).
Verhuurt u wel, dan krijgt u met drie soorten regels te maken: die van de regio voor toeristische verhuur, die van het appartementsrecht als het huis in een complex ligt, en de belastingregels. Hieronder staan ze als juridische feiten; over wat verhuur zou opbrengen, zegt deze pagina niets.
Toeristische verhuur is in Spanje een bevoegdheid van de regio's. Elke regio heeft een eigen wet, een eigen register en eigen eisen aan de woning. Twee voorbeelden, uit Andalusië en de Comunitat Valenciana:
| Andalusië (Decreto 28/2016) | Comunitat Valenciana (Ley 15/2018) | |
|---|---|---|
| Wat als toeristische verhuur telt | Een woning die regelmatig en tegen betaling voor toeristisch verblijf wordt aangeboden; gratis verblijf en verblijf van meer dan twee maanden door dezelfde gebruiker vallen erbuiten | Verhuur van de hele woning voor ten hoogste 10 dagen; vanaf 11 dagen aan dezelfde huurder is het geen toeristisch gebruik |
| Vóór de start | Een verklaring op eer (declaración responsable) bij de toeristische dienst | Een verklaring op eer, met een positief rapport van de gemeente dat toeristisch gebruik daar planologisch is toegestaan |
| Register | Registro de Turismo de Andalucía; het inschrijvingsnummer moet in elke advertentie staan | Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana; het nummer moet in elke advertentie staan, en de inschrijving geldt vijf jaar |
| Eisen aan de woning | Onder meer een bewoningsvergunning, meubels en huisraad voor direct gebruik, koeling bij verhuur van mei tot september, verwarming van oktober tot april, een verbanddoos en klachtenformulieren | Alleen de hele woning; verhuur per kamer is verboden. Gemeenten mogen het aantal vakantiewoningen per gebouw of gebied beperken |
De Andalusische eisen komen uit het decreet zoals het in 2016 is gepubliceerd; controleer de geldende versie. Murcia, de Canarische Eilanden, de Balearen en Catalonië hebben andere wetten en registers, die hier niet zijn beschreven.
Staat het huis in een complex, dan moet ook de vereniging van eigenaren vooraf instemmen, met een meerderheid van drie vijfde (Ley 49/1960, art. 7 en 17); hoe dat in zijn werk gaat, leest u bij appartement kopen in Spanje.
Sinds 1 juli 2025 moest elke korte verhuur, toeristisch of voor een seizoen, een landelijk registratienummer hebben om op een verhuurplatform te mogen staan (Real Decreto 1312/2024). Dat nummer liep via het eigendomsregister, het Registro de la Propiedad.
Het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) heeft die registratie geschrapt. In een uitspraak van 19 mei 2026, op beroep van de Generalitat Valenciana, vernietigde het de registratieprocedure en de plicht om via het eigendomsregister een nummer te halen; uitspraken van 21 mei en 1 juni 2026 volgden. De andere delen van het besluit, zoals de digitale gegevensuitwisseling met verhuurplatforms, bleven staan.
Per 2 november 2026 is de regionale inschrijving dus weer de toegangspoort. Omdat dit onderwerp snel verandert, is het verstandig vóór de eerste verhuur bij de regio en de gemeente na te gaan wat op dat moment geldt.
Huur uit een Spaanse woning wordt in Spanje belast, ook als u in Nederland woont; het verdrag van 1971 geeft Spanje dat recht (art. 6). Als inwoner van de EU betaalt u 19% IRNR over de huur min de kosten die rechtstreeks met de verhuur samenhangen, volgens de regels van de Spaanse inkomstenbelasting (Agencia Tributaria).
Tot de huur rekent de Spaanse fiscus alles wat de huurder betaalt, ook voor meubels en andere zaken die met de woning worden meeverhuurd, zonder btw. Als afschrijving mag maximaal 3% per jaar van het gebouw worden afgetrokken, berekend over de hoogste van aankoopprijs en kadastrale waarde, zonder de grond, en maximaal 10% per jaar van de aanschafprijs van inventaris en meubilair.
Over de maanden dat het huis niet verhuurd is, betaalt u de gewone IRNR over het fictieve inkomen. Biedt u er hotelachtige diensten bij aan, dan kan de verhuur als bedrijfsactiviteit gelden, met andere regels.
Huur vanaf het laatste kwartaal van 2026 geeft u met modelo 210 aan in de eerste twintig dagen van april van het jaar erna, per betaling of gebundeld per jaar (Orden HAC/623/2026). In Nederland valt een verhuurde woning als overige onroerende zaak in box 3.
Of u een huis met of zonder inboedel koopt, is vooral een praktische keuze. Er hangen wel een paar juridische en fiscale gevolgen aan:
Een Spaanse betaalrekening met automatische afschrijving voor de IBI, de vereniging van eigenaren en de nutsvoorzieningen voorkomt dat aanslagen blijven liggen terwijl u in Nederland bent. Modelo 210 kunt u online indienen en ook laten afschrijven.
Een fiscaal vertegenwoordiger is voor inwoners van de EU niet verplicht. Wel kan het praktisch zijn iemand ter plaatse een sleutel te geven voor storingen en reparaties, en voor juridische handelingen een volmacht bij de notaris te regelen.
Brengt u lange periodes in Spanje door, dan hebt u ook in Nederland te maken met regels over inschrijving en verzekering; die staan bij overwinteren in Spanje.
Wat hier staat, is de stand van de regels op 2 november 2026; juridisch of fiscaal advies is het niet. Laat een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado) de koop en eventuele verhuurplannen toetsen aan de regionale en gemeentelijke regels en aan de statuten van de vereniging van eigenaren, en bespreek de Nederlandse kant met een belastingadviseur.
Verhuur staat op deze pagina alleen als juridisch en fiscaal gegeven, niet als inkomen waarop u kunt rekenen. Zoekt u een streek, kijk dan bijvoorbeeld bij huis kopen in Almería of huis kopen aan de Costa del Sol.
Een huis in Spanje overwegen?
We spreken elke koper voordat we iemand introduceren: een kwartier over uw budget en planning, en een eerlijk antwoord of het past.
Neem contact op over Spanje →Daar bestaat geen officieel gemiddelde voor; het hangt af van gemeente, gebouw en gebruik. Vaste posten zijn de IBI van de gemeente, voor stedelijke woningen 0,4% tot 1,10% van de kadastrale waarde, de bijdrage aan de vereniging van eigenaren, de afvalheffing, verzekeringen, nutsvoorzieningen en de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen over een fictief inkomen.
Dat hangt af van de regio, de gemeente en, bij een appartement, de vereniging van eigenaren. Voor toeristische verhuur meldt u zich in de regel vooraf en laat u de woning inschrijven in het toeristische register van de regio. Ligt de woning in een complex, dan moet de vereniging van eigenaren er eerst mee instemmen.
Meestal geen vergunning in de klassieke zin, maar wel een verklaring op eer en inschrijving in het toeristische register van de regio. In de Comunitat Valenciana is daarnaast een positief gemeentelijk rapport nodig dat toeristisch gebruik op die plek toestaat. Het landelijke registratienummer uit 2025 heeft het Hooggerechtshof in mei 2026 vernietigd.
Woont u in Nederland, dan betaalt u in Spanje 19% IRNR over de huur min aftrekbare kosten, zoals afschrijving op gebouw en meubilair. U geeft de huur aan met modelo 210, vanaf het laatste kwartaal van 2026 in april van het jaar erna. In Nederland valt de verhuurde woning in box 3, met een vermindering op grond van het belastingverdrag.
Ja. Laat u familie of vrienden zonder betaling logeren, dan is dat geen toeristische verhuur; de Andalusische regels voor vakantiewoningen sluiten gratis verblijf zelfs uitdrukkelijk uit. Voor de Spaanse inkomstenbelasting verandert er niets: u betaalt de gewone IRNR over het fictieve inkomen van de woning, net als wanneer u er zelf verblijft.
Laatst gecontroleerd op 2026-11-02. Regels en tarieven veranderen; dit is algemene informatie, geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Laat uw eigen situatie nakijken door een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado) of belastingadviseur voordat u beslist.