Spanje · Kosten koper
Bij een bestaande woning in Spanje is de overdrachtsbelasting (ITP) de grootste bijkomende kostenpost: in de zes regio's hieronder 6,5% tot 10% voor een woning onder de €400.000, bijvoorbeeld 7% in Andalusië en 9% in Valencia. Koopt u nieuwbouw van de projectontwikkelaar, dan betaalt u 10% btw (IVA) plus 1% tot 1,5% belasting op de akte (AJD). Daar komen het eigendomsregister, uw advocaat, een deel van de notariskosten en eventueel een gestoría en de bank bij.
Op zoek naar een huis in Spanje? Vier korte vragen, en u hoort eerlijk wat er binnen uw budget past en of uw planning werkt.
Bekijk wat past →Over een bestaande woning betaalt u geen btw maar ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), tegen het tarief van de regio waar ze ligt. U betaalt over de koopprijs of, als die hoger is, over de referentiewaarde (valor de referencia) die het Spaanse kadaster vaststelt (RDL 1/1993, art. 10). Vraag uw advocaat vóór het bod naar die waarde.
| Regio | Bestaande woning: ITP | Nieuwbouw: AJD bovenop 10% IVA |
|---|---|---|
| Andalusië | 7% | 1,2% |
| Valencia (Comunitat Valenciana) | 9%; 11% boven €1 miljoen | 1,4% |
| Murcia | 7,75% | 1,5% |
| Catalonië | 10% tot €600.000, daarboven 11%, 12% en 13% in schijven | 1,5% |
| Balearen | 8% tot €400.000, daarboven 9%, 10%, 12% en 13% in schijven | 1,5%; 2% vanaf €1 miljoen |
| Canarische Eilanden | 6,5% | 1%, met 7% IGIC in plaats van IVA |
Bronnen: Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026 (bijgewerkt tot 23 september 2026), de belastingdiensten van Andalusië, Valencia, Murcia, Catalonië en de Balearen, en voor de Canarische Eilanden de wetstekst in het BOE. Verlaagde tarieven voor een hoofdverblijf, beschermde woningbouw of bepaalde groepen zijn weggelaten.
De tarieven veranderen geregeld. Valencia verlaagde op 1 juni 2026 de ITP van 10% naar 9% en de AJD van 1,5% naar 1,4%. Murcia ging op 25 juli 2025 van 8% naar 7,75%. In Catalonië geldt sinds 27 juni 2025 een nieuwe schaal: het tarief van 10% loopt nu tot €600.000 in plaats van tot €1 miljoen, met daarboven 11% tot 13%. Bepalend is het tarief op de datum van de akte.
Bij de eerste levering door de projectontwikkelaar betaalt u 10% IVA over de prijs, inclusief maximaal twee parkeerplaatsen en bijgebouwen die u tegelijk koopt (Ley 37/1992, art. 91). Daarbovenop komt de AJD uit de tabel, een regionale belasting op de notariële akte die de koper betaalt (RDL 1/1993, art. 29).
Op de Canarische Eilanden geldt geen IVA (Ley 37/1992, art. 3) maar IGIC, met een algemeen tarief van 7% (Decreto Legislativo 1/2025 de Canarias, art. 32). Na twee jaar gebruik door de ontwikkelaar of een huurder is de verkoop vrijgesteld van btw en betaalt u ITP (Ley 37/1992, art. 20). Hoe de btw over termijnbetalingen werkt, leest u op nieuwbouw kopen in Spanje.
Notaris en register rekenen volgens landelijke tarieven: een glijdende schaal over de waarde in de akte, met een verplichte korting van 5% (RD 1426/1989; RD 1427/1989). Het registertarief voor de inschrijving is begrensd op €2.181,67.
Standaard betaalt de verkoper de akte zelf en de koper de eerste kopie en de inschrijving (Código Civil, art. 1455), maar in het contract kunt u een andere verdeling afspreken. Verkoopt een projectontwikkelaar, dan mag die volgens de Spaanse notarissen geen kosten op u afwentelen die de wet aan de verkoper toewijst.
Het officiële tarief bij €250.000 komt na de korting uit op ongeveer €364 voor de notaris en €191 voor het register (onze berekening uit de tabellen in het BOE). Afschriften en andere extra's komen erbij. Een Spaans advocatenkantoor (Lawants, 2025) noemt als gangbare rekening €600 tot €1.200 voor de notaris en €400 tot €700 voor het register.
Voor advocaten bestaat geen tarief, want Spaanse beroepsorganisaties mogen geen richtprijzen of andere regels voor honoraria opstellen (Ley 2/1974, art. 14). Lawants noemt 1% tot 2% van de koopprijs plus 21% IVA, en €300 tot €600 voor een gestoría. Dat zijn cijfers van één kantoor, geen officiële bedragen; vraag dus vooraf om een vaste prijs op papier.
Sluit u een Spaanse hypotheek af, dan is de verdeling wettelijk geregeld (Ley 5/2019, art. 14). U betaalt de taxatie; de bank betaalt de notaris voor de hypotheekakte, de inschrijving van de hypotheek en de gestoría, en ook de AJD over de hypotheekakte is voor de bank. Lawants schat een taxatie op €250 tot €600. Meer staat op hypotheek in Spanje.
| Post | Bestaand, Andalusië | Bestaand, Valencia | Nieuwbouw, Valencia |
|---|---|---|---|
| ITP | €17.500 (7%) | €22.500 (9%) | – |
| IVA (10%) en AJD (1,4%) | – | – | €25.000 + €3.500 |
| Register, officieel tarief | €191 | €191 | €191 |
| Advocaat, 1% tot 2% plus IVA | €3.025 tot €6.050 | €3.025 tot €6.050 | €3.025 tot €6.050 |
| Gestoría | €300 tot €600 | €300 tot €600 | €300 tot €600 |
| Totaal bovenop de prijs | ca. €21.000 tot €24.300 | ca. €26.000 tot €29.300 | ca. €32.000 tot €35.300 |
Onze berekening per 2 november 2026, zonder verlaagde tarieven en zonder hypotheek. Advocaat en gestoría volgens Lawants. De notariskosten voor de akte zijn niet meegeteld omdat ze wettelijk voor de verkoper zijn; spreekt u bij een bestaande woning af dat u ze betaalt, tel dan vanaf €364 erbij. De eerste kopie van de akte is altijd voor u.
Dan houdt u 3% van de koopsom in en betaalt u dat bedrag binnen een maand met modelo 211 aan de Spaanse belastingdienst, als voorschot op de belasting van de verkoper (RDL 5/2004, art. 25; Agencia Tributaria). Blijft die betaling uit, dan blijft de woning ervoor aansprakelijk. Dat geldt ook als u de woning van een andere Nederlander koopt.
De gemeentelijke belasting op de toegenomen grondwaarde (plusvalía) is voor de verkoper. Woont die als particulier buiten Spanje, dan moet u haar als koper in zijn plaats betalen (RDL 2/2004, art. 106). Spreek daarom af dat het bedrag bij de akte van de koopsom wordt ingehouden.
Uw aangifte voor ITP of AJD moet, afhankelijk van de regio, binnen 30 werkdagen of één kalendermaand na de akte binnen zijn, schrijven de Spaanse notarissen (Notariado). Pas daarna schrijft het register de koop in. De volgorde van alle stappen vindt u op huis kopen in Spanje.
Na de koop volgen jaarlijkse lasten in Spanje en mogelijk in Nederland, die we uitleggen op belasting op een huis in Spanje. Alle bedragen en tarieven gelden per 2 november 2026 en zijn bedoeld als informatie, niet als advies. Laat de kosten van uw eigen aankoop narekenen door een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado) of een belastingadviseur. Een overzicht van al onze pagina's over Spanje vindt u op de Spanje-overzichtspagina.
Een huis in Spanje overwegen?
We spreken elke koper voordat we iemand introduceren: een kwartier over uw budget en planning, en een eerlijk antwoord of het past.
Neem contact op over Spanje →Bij een bestaande woning gaat het vooral om de regionale overdrachtsbelasting, per 2 november 2026 bijvoorbeeld 7% in Andalusië, 9% in Valencia en 7,75% in Murcia. Bij nieuwbouw betaalt u 10% btw plus 1% tot 1,5% AJD. Daarnaast komen het register, uw advocaat, een gestoría en soms de notaris. In ons voorbeeld van €250.000 kwam dat op ongeveer 8% tot 14% van de prijs.
ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) is de Spaanse overdrachtsbelasting bij de koop van een bestaande woning. De regio waar de woning ligt, bepaalt het tarief. U betaalt over de koopprijs of over de hogere referentiewaarde van het kadaster. Bij nieuwbouw die u van de projectontwikkelaar koopt, betaalt u geen ITP, maar btw en AJD.
Volgens het Spaanse Burgerlijk Wetboek betaalt de verkoper de akte zelf en de koper de eerste kopie en de kosten daarna, zoals de inschrijving, tenzij het contract iets anders zegt. Bij een verkoop door een projectontwikkelaar mogen kosten die wettelijk voor de verkoper zijn niet bij u terechtkomen. De notaristarieven zijn landelijk vastgesteld, met een verplichte korting van 5%.
Dat is de referentiewaarde die het Spaanse kadaster (Catastro) voor een woning vaststelt. Voor de overdrachtsbelasting is die waarde het minimum: is uw koopprijs lager, dan betaalt u ITP over de referentiewaarde. Bezwaar ertegen kan alleen via een aanslag of een verzoek om uw eigen aangifte te corrigeren. Vraag daarom vóór het bod naar de waarde.
Ook beschikbaar in: English · Deutsch
Laatst gecontroleerd op 2026-11-02. Regels en tarieven veranderen; dit is algemene informatie, geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Laat uw eigen situatie nakijken door een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado) of belastingadviseur voordat u beslist.