Spanien · Kaufnebenkosten
Für eine gebrauchte Immobilie zahlen Sie in Spanien die regionale Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), 2026 zum Beispiel 7 % in Andalusien, 9 % in der Region Valencia und 10 % in Katalonien. Kaufen Sie einen Neubau direkt vom Bauträger, fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und eine regionale Urkundensteuer (AJD) an. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach staatlichen Tarifen sowie frei vereinbarte Honorare für Anwalt und Gestoría.
Sie denken über ein Haus in Spanien nach? Vier kurze Fragen, dann erfahren Sie ehrlich, was Ihr Budget erreicht und ob Ihr Zeitplan passt.
Passt es? →Die ITP entspricht der deutschen Grunderwerbsteuer; die spanische Botschaft in Berlin übersetzt sie genau so. Sie trifft den Käufer, und ihre Sätze legen die Regionen fest.
| Region | Gebrauchtimmobilie: ITP | Neubau: IVA bzw. IGIC plus AJD | Steuer bei 250.000 € (gebraucht / neu) |
|---|---|---|---|
| Andalusien | 7 % | 10 % + 1,2 % | 17.500 € / 28.000 € |
| Region Valencia | 9 % seit 1. Juni 2026 (vorher 10 %); 11 % bei Werten über 1 Mio. € | 10 % + 1,4 % seit 1. Juni 2026 | 22.500 € / 28.500 € |
| Region Murcia | 7,75 % seit 25. Juli 2025 (vorher 8 %) | 10 % + 1,5 % | 19.375 € / 28.750 € |
| Balearen | 8 % bis 400.000 €, darüber gestaffelt 9 bis 13 % | 10 % + 1,5 % (2 % ab 1 Mio. €) | 20.000 € / 28.750 € |
| Kanaren | 6,5 % | 7 % IGIC + 1 % | 16.250 € / 20.000 € |
| Katalonien | 10 % bis 600.000 €, darüber gestaffelt 11 bis 13 % | 10 % + 1,5 % | 25.000 € / 28.750 € |
Quellen: Steuerverwaltungen der sechs Regionen, abgeglichen mit „Tributación Autonómica. Medidas 2026“ des spanischen Finanzministeriums (Stand 23. September 2026). Nur allgemeine Sätze, ohne Ermäßigungen für den Hauptwohnsitz bestimmter Käufer.
Auf den Balearen und in Katalonien wird jeder Wertabschnitt mit seinem eigenen Satz besteuert. In der Region Valencia gilt dagegen der Satz von 11 % für den ganzen Wert, sobald er eine Million Euro übersteigt.
Besteuert wird der vereinbarte Preis, mindestens aber der Referenzwert, den das Kataster für die Immobilie festlegt (valor de referencia; Gesetz über die ITP, Art. 10). Ermäßigte Sätze gewähren die Regionen vor allem für den Hauptwohnsitz bestimmter Gruppen; die Kanaren etwa schließen Nichtansässige von ihrem Bonus für junge Käufer ausdrücklich aus.
Erklärt und bezahlt wird die Steuer in Andalusien, Valencia, Katalonien und auf den Kanaren mit dem Formular 600, in Valencia und auf den Kanaren binnen eines Monats nach der Unterschrift. Erst danach trägt das Grundbuchamt den Kauf ein.
Beim ersten Verkauf durch den Bauträger fällt statt der ITP Mehrwertsteuer an: 10 % auf Wohnungen samt bis zu zwei Stellplätzen und Nebenräumen, die zusammen mit der Wohnung verkauft werden (Agencia Tributaria, Steuersätze 2026). Auf die notarielle Urkunde kommt die regionale Urkundensteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados), die ebenfalls der Käufer trägt.
Auf den Kanaren ersetzt die kanarische Steuer IGIC die Mehrwertsteuer; ihr allgemeiner Satz beträgt 7 % (Ley 9/2025 der Kanaren), und die AJD liegt bei solchen Käufen bei 1 %. Ermäßigte IGIC-Sätze gibt es nur für Käufer, die dort ihren Hauptwohnsitz begründen und weitere Bedingungen erfüllen.
Notare und Grundbuchämter rechnen nach staatlichen Gebührenordnungen ab, die für alle gleich sind (Real Decreto 1426/1989 und 1427/1989). Beim Notar kosten die ersten 6.010,12 € Wert 90,15 €, darüber gelten fallende Promillesätze. Vom Ergebnis werden pflichtgemäß 5 % abgezogen, und der Notar darf freiwillig bis zu 10 % nachlassen (Real Decreto-ley 6/2000, Art. 35).
Die Eintragung im Grundbuch kostet mindestens 24,04 € und höchstens 2.181,67 €, abzüglich 5 % und beim Kauf einer Wohnimmobilie weiterer 5 % (Real Decreto-ley 6/2000, Art. 36). Kopien und Nebenleistungen kommen hinzu, beim Notar etwa 3,01 € je Blatt einer beglaubigten Kopie.
Bemessungsgrundlage und angewandte Tarifnummern muss der Notar auf Urkunde und Rechnung angeben. Ohne andere Vereinbarung zahlt der Verkäufer die Urkunde selbst, der Käufer die erste Ausfertigung und alles Weitere (Código Civil, Art. 1455); die Eintragung zahlt, wer eingetragen wird.
Für Anwälte gibt es keine Gebührenordnung, und die Kammern dürfen keine Honorarrichtwerte festlegen (Ley 2/1974, Art. 14). Eine spanische Kanzlei nennt für den Immobilienkauf typischerweise 1 bis 2 % des Preises zuzüglich 21 % IVA und für eine Gestoría 300 bis 600 € (Lawants, Oktober 2025); das sind Angaben eines Anbieters, keine amtlichen Werte.
Holen Sie schriftliche Festpreisangebote ein, die jede Leistung nennen, vom Prüfen des Grundbuchs bis zur Eintragung.
Das Beispiel vergleicht eine Gebrauchtimmobilie mit einem Neubau zum selben Nettopreis. Notar und Grundbuch sind reine Tarifbeträge nach den gesetzlichen Abzügen; Anwalt und Gestoría entsprechen der Spanne der genannten Kanzlei.
| Posten | Gebrauchtimmobilie | Neubau vom Bauträger |
|---|---|---|
| Steuer | ITP 7 %: 17.500 € | IVA 10 %: 25.000 € und AJD 1,2 %: 3.000 € |
| Notar (Tarif abzüglich 5 %) | rund 364 € | rund 364 € |
| Grundbuch (Tarif abzüglich 2 × 5 %) | rund 182 € | rund 182 € |
| Grundbuchauszug online | 9,02 € zzgl. IVA | 9,02 € zzgl. IVA |
| Anwalt (1–2 % zzgl. 21 % IVA) | 3.025–6.050 € | 3.025–6.050 € |
| Gestoría | 300–600 € | 300–600 € |
| Summe, gerundet | rund 21.400–24.700 € (8,6–9,9 % des Preises) | rund 31.900–35.200 € (12,8–14,1 % des Preises) |
Rechenweg: Notartarif für 250.000 € 383,44 € (Real Decreto 1426/1989), abzüglich 5 %; Registertarif 201,21 € (Real Decreto 1427/1989), abzüglich 5 % und weiterer 5 % (Real Decreto-ley 6/2000). Ohne Kopien, Mehrwertsteuer auf diese Gebühren und Finanzierungskosten.
Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía) schuldet der Verkäufer. Lebt er nicht in Spanien, tritt der Käufer als Steuerschuldner an seine Stelle (Ley de Haciendas Locales, Art. 106), und Sie müssen zusätzlich 3 % des Preises einbehalten und an die spanische Steuerverwaltung abführen; wie das abläuft, beschreibt Haus kaufen in Spanien.
Rückstände bei der Grundsteuer IBI belasten die Immobilie, bei Wohnungen auch offenes Hausgeld; was Sie dort prüfen, steht unter Wohnung kaufen in Spanien. Bei Landhäusern können Gutachten zu Genehmigungen, Wasser und Grenzen hinzukommen, siehe Finca kaufen in Spanien. Alle Steuern laufen über Ihre spanische Steuernummer, die NIE-Nummer.
Manchmal schlagen Verkäufer vor, in der Urkunde einen niedrigeren Preis anzugeben. Die spanische Botschaft in Berlin rät ausdrücklich ab: Das ist Steuerhinterziehung und erhöht später Ihren steuerpflichtigen Gewinn, wenn Sie wieder verkaufen. Bei der ITP zählt ohnehin mindestens der Referenzwert.
Diese Seite fasst die Rechtslage zum 2. November 2026 zusammen und ist keine Steuerberatung. Lassen Sie die Kosten für Ihren Fall von einem unabhängigen spanischen Anwalt (abogado) oder Steuerberater bestätigen; alle Ratgeber finden Sie auf der Spanien-Startseite.
Ein Zuhause in Spanien abwägen?
Wir sprechen mit jedem Käufer, bevor wir jemanden vorstellen: eine Viertelstunde zu Budget und Zeitplan und eine klare Antwort, ob es passt.
Sprechen Sie mit uns über Spanien →Den größten Teil macht die Steuer aus. Für eine Gebrauchtimmobilie zu 250.000 € in Andalusien ergeben Steuer, Notar, Grundbuch sowie Anwalt und Gestoría nach der Spanne einer Kanzlei etwa 8,6 bis 9,9 % des Preises, für einen Neubau etwa 12,8 bis 14,1 %. In anderen Regionen weicht vor allem die Steuer ab.
Sie heißt in Spanien ITP und wird von den Regionen festgelegt. Stand November 2026 beträgt der allgemeine Satz 6,5 % auf den Kanaren, 7 % in Andalusien, 7,75 % in Murcia, 8 % auf den Balearen bis 400.000 €, 9 % in der Region Valencia und 10 % in Katalonien bis 600.000 €. Neubauten vom Bauträger zahlen stattdessen Mehrwertsteuer.
Ohne andere Vereinbarung zahlt der Verkäufer die notarielle Urkunde, der Käufer die erste Ausfertigung und alle späteren Kosten einschließlich der Eintragung ins Grundbuch. Im Kaufvertrag können Sie eine andere Aufteilung vereinbaren. Der Notartarif ist staatlich festgelegt; bei 250.000 € beträgt der wertabhängige Teil nach dem Pflichtabzug rund 364 €, ohne Kopien und Steuern.
Nein. Beim ersten Verkauf durch den Bauträger fällt statt der ITP Mehrwertsteuer von 10 % an, auf den Kanaren die IGIC von 7 %. Hinzu kommt die regionale Urkundensteuer AJD, Stand November 2026 1,2 % in Andalusien, 1,4 % in der Region Valencia und 1,5 % in Murcia, auf den Balearen und in Katalonien.
Der valor de referencia ist ein Wert, den das spanische Kataster für Immobilien ermittelt. Bei Gebrauchtimmobilien ist er die Untergrenze für die Grunderwerbsteuer: Besteuert wird der höhere Betrag aus Kaufpreis und Referenzwert. Halten Sie den Wert für zu hoch, können Sie ihn nur über eine Berichtigung Ihrer Steuererklärung oder einen Einspruch gegen den Steuerbescheid anfechten.
Auch verfügbar in: English · Nederlands
Zuletzt geprüft am 2026-11-02. Regeln und Sätze ändern sich; dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Lassen Sie Ihre eigene Situation von einem unabhängigen spanischen Anwalt (abogado) oder Steuerberater prüfen, bevor Sie handeln.