Spanien · Eigentumswohnung
Mit einer Wohnung in Spanien kaufen Sie das alleinige Eigentum an Ihren Räumen und einen festen Anteil am Gemeinschaftseigentum des Hauses, geregelt im Gesetz über das horizontale Eigentum (Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal). Sie werden damit Mitglied der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios), tragen Kosten nach Ihrer Quote und sind an Satzung und Beschlüsse gebunden, auch an Regeln zur Ferienvermietung. Neben dem Grundbuch gehören deshalb die Unterlagen der Gemeinschaft vor jedem Kauf auf den Tisch.
Sie denken über ein Haus in Spanien nach? Vier kurze Fragen, dann erfahren Sie ehrlich, was Ihr Budget erreicht und ob Ihr Zeitplan passt.
Passt es? →Zu jeder Wohnung gehört das alleinige Eigentum an den eigenen Räumen und das Miteigentum an allem Gemeinsamen, etwa Treppenhaus, Dach oder Garten. Jeder Einheit ist eine Quote (cuota de participación) in Hundertsteln des Gebäudewerts zugeordnet. Nach ihr richtet sich Ihr Anteil an den Kosten, und sie zählt neben der Kopfzahl bei Abstimmungen (Ley 49/1960, Art. 3 und 17).
Die Gründungsurkunde (título constitutivo) beschreibt jede Wohnung samt Zubehör wie Garage, Dachboden oder Keller und legt die Quote fest. Sie kann eine Satzung (estatutos) enthalten, die gegenüber Dritten aber nur gilt, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (Art. 5). Daneben kann die Gemeinschaft eine Hausordnung beschließen (normas de régimen interior, Art. 6).
Wer das deutsche Wohnungseigentumsgesetz kennt, findet vieles wieder: Teilungserklärung, Miteigentumsanteil, Hausordnung. Auch Reihen- und Einzelhäuser in einer Anlage mit gemeinsamen Wegen oder Einrichtungen können diesem Gesetz unterliegen (Art. 24). Den allgemeinen Ablauf eines Kaufs beschreibt Haus kaufen in Spanien.
Die Gemeinschaft handelt durch die Eigentümerversammlung (junta de propietarios), einen Präsidenten, der unter den Eigentümern gewählt, reihum bestimmt oder ausgelost wird, einen Schriftführer und einen Verwalter. Verwalter kann ein Eigentümer oder ein entsprechend qualifizierter Fachmann sein. Die Ämter laufen, wenn die Satzung nichts anderes bestimmt, ein Jahr (Art. 13).
Die Versammlung tritt mindestens einmal im Jahr zusammen, genehmigt Haushalt und Abrechnung und entscheidet über Reparaturen (Art. 14 und 16). Sie müssen dafür nicht anreisen: Ein vom Eigentümer unterschriebenes Schreiben genügt, um sich vertreten zu lassen (Art. 15). Wer mit Zahlungen an die Gemeinschaft im Rückstand ist, darf mitreden, aber nicht abstimmen.
Für Eigentümer, die nur zeitweise vor Ort sind, zählen zwei Regeln. Bei vielen Beschlüssen gilt, wer fehlt, als zustimmend, wenn er nicht binnen 30 Tagen nach der Mitteilung widerspricht (Art. 17.8). Und wer der Gemeinschaft keine Zustelladresse in Spanien nennt, erhält Mitteilungen an die Wohnung; gelingt die Zustellung dort nicht, gilt ein Aushang nach drei Tagen als zugestellt (Art. 9.1 h).
Jeder Eigentümer trägt die laufenden Kosten des Hauses nach seiner Quote (Art. 9.1 e). Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht; das Hausgeld ergibt sich aus dem Haushalt, den die Versammlung beschließt. Lassen Sie sich deshalb den aktuellen Haushaltsplan, die letzte Jahresabrechnung und die Protokolle (actas) der letzten Versammlungen geben.
Jede Gemeinschaft muss eine Rücklage (fondo de reserva) von mindestens 10 % ihres letzten ordentlichen Haushalts halten, vergleichbar mit der Erhaltungsrücklage nach dem deutschen WEG. Aus ihr können Instandhaltung, ein Wartungsvertrag oder eine Versicherung für das Gebäude bezahlt werden (Art. 9.1 f).
Für größere Vorhaben beschließt die Versammlung Sonderumlagen (derramas). Umlagen für Verbesserungen zahlt, wer Eigentümer ist, wenn sie fällig werden (Art. 17.11), unter Umständen also Sie, auch wenn der Beschluss vor Ihrem Kauf fiel. Fragen Sie gezielt nach bereits beschlossenen künftigen Umlagen; auch die spanischen Notare nennen das als Prüfpunkt vor der Unterschrift. Lassen Sie im Vertrag festhalten, wer welche Umlage trägt.
Zahlt ein Eigentümer nicht, kann die Gemeinschaft das Geld im vereinfachten Mahnverfahren einklagen und notfalls in die Wohnung vollstrecken (Art. 21).
Hausgeldschulden des Vorbesitzers verschwinden mit dem Verkauf nicht. Die Wohnung haftet für Rückstände aus dem bereits abgelaufenen Teil des Kaufjahres und aus den drei vorangegangenen Kalenderjahren, auch wenn Sie schon im Grundbuch stehen (Art. 9.1 e).
Deshalb muss der Verkäufer in der Kaufurkunde erklären, ob er alles bezahlt hat, und eine Bescheinigung der Gemeinschaft über den Stand seiner Schulden vorlegen. Ohne sie darf der Notar nicht beurkunden, es sei denn, Sie verzichten ausdrücklich darauf. Ausstellen muss sie der Schriftführer mit Zustimmung des Präsidenten binnen sieben Kalendertagen nach Anforderung, und beide haften bei Verschulden für falsche Angaben.
Ein solcher Verzicht nimmt Ihnen den wichtigsten Schutz. Nach dem Kauf muss der Verkäufer der Gemeinschaft den Eigentümerwechsel mitteilen; unterlässt er das, haftet er für danach entstehende Schulden gemeinsam mit Ihnen (Art. 9.1 i).
Wer eine Wohnung als Ferienwohnung (vivienda de uso turístico) vermieten will, braucht nach einer Reform durch das Organgesetz 1/2025 vorher die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft (Art. 7.3). Mit drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Quoten halten, kann die Versammlung Ferienvermietung erlauben, an Bedingungen knüpfen oder verbieten (Art. 17.12).
Mit derselben Mehrheit kann sie für solche Wohnungen höhere Beiträge festlegen, um höchstens 20 %. Rückwirkend gelten diese Beschlüsse nicht. Prüfen Sie Satzung und Protokolle deshalb vor dem Kauf, denn die Satzung kann bestimmte Tätigkeiten auch ganz untersagen (Art. 7.2).
Unabhängig von der Gemeinschaft gelten die Tourismusvorschriften der jeweiligen Region. Ein landesweites Registrierungsverfahren mit eigener Nummer für Kurzzeitvermietungen (Real Decreto 1312/2024) hat der Oberste Gerichtshof im Mai und Juni 2026 in seinen Kernbestimmungen für nichtig erklärt.
Neu ist ein Dringlichkeitsdekret vom 6. Oktober 2026 (Real Decreto-ley 29/2026). Ab dem 1. Dezember 2026 unterliegt danach die Vermietung möblierter Wohnungen an denselben Mieter für höchstens 30 Nächte der Mehrwertsteuer, zum ermäßigten Satz von 10 %. Außerdem dürfen Gemeinden in angespannten Wohnungsmärkten auf die Grundsteuer von Ferienwohnungen einen Zuschlag von bis zu 50 % erheben, bei mehreren Wohnungen desselben Eigentümers mehr. Ein solches Dekret gilt sofort, muss aber binnen 30 Tagen vom Parlament bestätigt werden (Art. 86 der Verfassung); lassen Sie sich den aktuellen Stand bestätigen.
Neben dem Grundbuch führt Spanien das staatliche Kataster (Catastro). Es beschreibt Lage, Fläche, Nutzung und Bauqualität jeder Einheit und enthält ihren Katasterwert sowie den Referenzwert, an dem sich unter anderem die Kaufsteuer orientiert (Ley del Catastro, Art. 3). Die Katasterdaten gelten als richtig, bis das Gegenteil bewiesen ist; was das Grundbuch rechtlich aussagt, hat aber Vorrang.
Die Katasternummer (referencia catastral) muss in der Kaufurkunde stehen (Art. 38). Nicht geschützte Daten wie Fläche und Nutzung darf jeder einsehen, Namen der Eigentümer und Katasterwerte dagegen nur Berechtigte (Art. 51 bis 53).
Vergleichen Sie Wohnfläche, Garage und Abstellraum in Grundbuchauszug, Kataster und Angebot. Ob Stellplatz und Abstellraum als Zubehör der Wohnung eingetragen sind oder eigene Einheiten mit eigener Quote bilden, entscheidet darüber, was Sie tatsächlich erwerben. Jeder Grundbuchauszug muss außerdem angeben, ob die Einheit grafisch mit dem Kataster abgeglichen ist (Ley Hipotecaria, Art. 10).
| Unterlage | Was sie zeigt | Wer sie ausstellt |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug (nota simple) | Eigentümer, Lasten, Beschreibung samt eingetragenem Zubehör | Grundbuchamt; online 9,02 € zzgl. IVA |
| Bescheinigung über Hausgeldschulden | Ob der Verkäufer der Gemeinschaft etwas schuldet | Schriftführer der Gemeinschaft, binnen sieben Tagen |
| Satzung und Hausordnung | Nutzungsregeln, etwa zur Ferienvermietung | Gemeinschaft; eine eingetragene Satzung auch im Grundbuch |
| Haushalt, Abrechnung, Protokolle | Höhe des Hausgelds, Rücklage, beschlossene Umlagen und Arbeiten | Verwalter (administrador) |
| Katasterauszug | Fläche, Nutzung, Katasternummer | Sede Electrónica del Catastro |
| Energieausweis | Energieeffizienz; eine Kopie wird dem Kaufvertrag beigefügt | Verkäufer (Real Decreto 390/2021, Art. 17) |
| Quittung der Grundsteuer IBI | Ob die Grundsteuer bezahlt ist; Rückstände haften an der Wohnung | Gemeinde oder deren Steuerstelle |
Bei Mehrfamilienhäusern können die Behörden von den Eigentümern einen Nachweis über Erhaltungszustand, Barrierefreiheit und Energieeffizienz des Gebäudes verlangen (Ley de Suelo, Art. 29). Fragen Sie, ob es einen solchen Bericht oder eine Gebäudeinspektion gibt und was sie ergeben hat.
Diese Seite gibt die Rechtslage zum 2. November 2026 wieder und ersetzt keine Beratung. Lassen Sie die Unterlagen der Gemeinschaft von einem unabhängigen spanischen Anwalt (abogado) prüfen und Steuerfragen von einem Steuerberater.
Was Steuern und Gebühren beim Kauf ausmachen, zeigt Kaufnebenkosten in Spanien; jeder Käufer braucht außerdem eine NIE-Nummer. Wer die Wohnung vor allem im Winter nutzen will, findet die Regeln für lange Aufenthalte unter Überwintern in Spanien, alle Ratgeber auf der Spanien-Startseite.
Ein Zuhause in Spanien abwägen?
Wir sprechen mit jedem Käufer, bevor wir jemanden vorstellen: eine Viertelstunde zu Budget und Zeitplan und eine klare Antwort, ob es passt.
Sprechen Sie mit uns über Spanien →Einen gesetzlichen Satz gibt es nicht. Jeder Eigentümer zahlt nach seiner Quote (cuota de participación) einen Anteil am Haushalt, den die Eigentümerversammlung jedes Jahr beschließt; dazu gehört eine Rücklage von mindestens 10 % des letzten ordentlichen Haushalts. Lassen Sie sich vor dem Kauf den aktuellen Haushaltsplan und die letzte Abrechnung der Gemeinschaft zeigen.
Umlagen für Verbesserungen am Gebäude zahlt nach dem Gesetz, wer Eigentümer ist, wenn sie fällig werden. Das kann der Käufer sein, auch wenn der Beschluss vor dem Kauf fiel. Fragen Sie den Verwalter nach beschlossenen künftigen Umlagen, lesen Sie die Protokolle der letzten Versammlungen und legen Sie im Kaufvertrag fest, wer welche Umlage trägt.
Nur mit vorheriger ausdrücklicher Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Sie kann Ferienvermietung mit drei Fünfteln der Eigentümer und der Quoten erlauben, an Bedingungen knüpfen oder verbieten und dafür bis zu 20 % höhere Beiträge verlangen. Dazu kommen die Tourismusvorschriften der Region. Ein landesweites Registrierungsverfahren hat der Oberste Gerichtshof 2026 weitgehend aufgehoben.
Ja, mit der Wohnung selbst, und zwar für rückständiges Hausgeld aus dem laufenden Jahr und den drei vorangegangenen Kalenderjahren. Deshalb muss der Verkäufer beim Notar eine Bescheinigung der Gemeinschaft über seine Schulden vorlegen, die binnen sieben Tagen auszustellen ist. Nur wenn Sie ausdrücklich darauf verzichten, darf der Notar ohne sie beurkunden.
Nein. Ein von Ihnen unterschriebenes Schreiben genügt, damit Sie jemand vertritt. Bleiben Sie ohne Vertretung fern, zählt Ihre Stimme bei vielen Beschlüssen als Zustimmung, sofern Sie nicht binnen 30 Tagen nach der Mitteilung widersprechen. Nennen Sie der Gemeinschaft eine Zustelladresse in Spanien, sonst gehen Mitteilungen an die Wohnung oder hängen im Haus aus.
Zuletzt geprüft am 2026-11-02. Regeln und Sätze ändern sich; dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Lassen Sie Ihre eigene Situation von einem unabhängigen spanischen Anwalt (abogado) oder Steuerberater prüfen, bevor Sie handeln.